中国政策双转向 — 防疫和房地产政策重大调整

近期,中国出台了一系列政策,包括优化防疫措施、加强金融支持实体经济力度和支持房地产市场平稳健康发展。随着中国政府出台支持房地产市场的措施,我们看好中国信贷市场迎来投资机遇,并对近期推出的措施感到乐观,相关举措预示着中国经济将陆续重启,房地产业将最终迎来复苏。

宏利投资管理亚洲固定收益产品高级投资组合经理 陈珮珊

宏利投资管理亚洲固定收益产品投资组合经理 孟原

近期,中国出台了一系列政策,包括优化防疫措施,并为房地产业提供金融支持。以下是已公布的主要措施:

1.   调整防疫限制措施

11月11日,中国公布了进一步优化疫情防控的20条措施,科学精准做好疫情防控。¹中共中央政治局常务委员会举行会议,商讨部署多项旨在优化防控工作的措施。

公告重点包括:

  • 缩短密切接触者和入境人员的隔离检疫要求,由“7天集中隔离 + 3天居家健康监测”调整为为“5天集中隔离 + 3天居家隔离”;
  • 取消入境航班熔断机制;
  • 纠正“一天两检”、“一天三检”等不科学做法;
  • 地方官员要落实属地责任,严格执行国家统一的防控政策,严禁随意封校停课、停工停产、未经批准阻断交通,以及随意封控。

中国坚持“动态清零”不动摇,但要求地方政府需以“科学精准”方式优化疫情防控政策。²

2.   为房地产行业提供金融支持

11月9日,中国银行间市场交易商协会宣布,在中国人民银行(人行)的支持和指导下,将提供2,500亿元人民币融资额度(“第二支箭”)支持民企发债融资³,其中包括在一级和二级市场购买房地产开发商债券。这2,500亿元人民币融资额度(可能在有需要时扩大规模)等同于所有民营房企未来12个月到期的未偿还在岸和离岸债券规模的约三分之一。房地产业的纾困措施合共累计约6,000亿元人民币,接近满足行业短期流动性需求。

11月21日,人行拟发布“保交楼”贷款支持计划:在2023年3月31日前,人行将向六家商业银行提供2,000亿元人民币免息再贷款,支持商业银行提供配套资金用于助力“保交楼”。

此外,11月23日,人行与中国银行保险监督管理委员会正式发布“金融16条”的通知,用以支持房地产业融资。⁴有关通知的重点在于促进向开发商发放贷款,以推进楼市稳定健康发展。有别于以往逐次针对性公布政策,“金融16条”以更全面的方式来解决开发商的融资需要,涵盖担保发债、开发商贷款、信托贷款、个人房贷和并购贷款等。

监管部门也要求金融机构支持延长开发商贷款和信托贷款限期。针对六个月后到期的贷款,监管部门要求放贷银行延长还款期一年,并鼓励债券发行人和债券持有人在债券到期前就还款和贷款延期达成共识。与此同时,监管部门推动银行通过并购贷款获得优质开发商问题项目的控制权。全国性和地方资产管理公司也要按要求与开发商和银行合作,加快资产处置。

中国房地产业前景转趋乐观

我们认为,近期宣布的优化新冠肺炎疫情防控措施(“20条措施”)及支持房地产开发商的金融举措(“金融16条”、“第二支箭”),进一步佐证了我们对2023年的基本情况预测:经济在明年3月后重启、房地产销售和投资可能见底、内需反弹,从而带动来年国内生产总值增长好转。

“20条措施”属于利好信号,预示着经济最终步向重启。从我们观察所见,初步迹象显示“20条措施”尚未全面落实,而且重启经济的时机和规模将取决于今冬的疫情数据。短期而言,基于相对严格的防疫政策,宏观经济复苏的力度可能有限。另一方面,入冬以来确诊病例增加,每日病例数突破20,000例,规模之大为5月以来首见,但大部分属于无症状感染。

中国相继公布“金融16条”、“第二支箭”政策和2,000亿元人民币再贷款计划,我们认为均属利好,有利于缓解房地产开发商在岸债务再融资的风险,对民企而言更是如此。我们注意到决策者聚焦于保障境内利益相关者,包括境内债券持有人、购房者和银行体系。境外债券持有人可间接从民企在岸再融资风险降低中受益,例如发债和银行贷款等。虽然如此,上述措施仍可能需要未来12至18个月才能协助行业真正见底。我们将密切关注公布的措施是否有效落实和实体物业销售额有否回升,才可判断中国房地产业能否维持复苏势头。

整体而言,我们对近期公布的政策感到乐观,有关举措应可为明年第二季度经济重启和房地产业最终复苏奠定基础。不过,预计经济活动仍会在未来数个季度维持于常态之下,因此短期市况有可能持续剧烈波动。

随着政策面加大支持力度,投资者宜谨守纪律

在相关政策转向前,我们的中国债券团队已密切关注可能刺激中国信贷投资氛围转趋乐观的动态发展,包括“经济重启”的憧憬和促进中国经济复苏的“全速推进政策支持”(请参阅上期投资通讯《中国债券具分散风险的韧性》,2022年10月18日)。

虽然政府仍未“全力”刺激经济增长,但我们认为最近的事态发展是对中国信贷市场举足轻重的利好政策调整。目前为止,投资者可能把握近期大市升势,进行交易,以及战术性重整投资组合的房地产业配置。临近年底,我们认为谨守纪律,并将信贷风险维持在目前水平,可令投资者获益。

我们会继续对房地产配置采取严谨投资方法。考虑到随着2023年将至,经济复苏的前景改善,我们看好政策面加大支持力度将惠及中国房地产业和广泛中国信贷领域。房地产业债券在2022年表现急挫后,明确获政府融资支持作最后担保的开发商债券现在的估值具吸引力。鉴于房地产投资氛围持续改善,预计中国债券的表现有望在未来数个季度呈现出不对称的上涨机会。

总结

我们认为,最新事态发展意味政策方向出现重大转变,可能将利好中国信贷市场。尽管如此,在中国经济复苏趋于明朗之前,我们仍会严守纪律迎接年底市况。展望未来数个季度,预计主动管理型中国债券策略的上升潜力高于下行。

1 彭博资讯,2022年11月11日。 2 《中国日报》,2022年11月15日。 3 《环球时报》,2022年11月9日。 4 中国银行保险监督管理委员会,2022年11月23日。

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