Pourquoi investir dans l’immobilier de base Plus?
Pour les investisseurs institutionnels à la recherche d’occasions de rendement corrigé du risque stables, l’immobilier de base Plus est une stratégie intéressante qui vise à procurer un revenu à long terme et un potentiel de plus-value du capital. Ajoutant un élément de diversification aux autres placements en portefeuille, l’immobilier de base Plus peut également offrir un degré de protection contre les baisses que les actifs financiers courants ne peuvent égaler.
L’immobilier peut offrir des avantages importants pour le portefeuille
Tandis que les occasions de rendement corrigé du risque attrayantes se font de plus en plus rares, un nombre croissant d’investisseurs commencent à apprécier les avantages que l’immobilier peut offrir à un portefeuille de placements. En plus du rendement et du potentiel de création de valeur à long terme, l’immobilier privé a depuis longtemps été un complément aux actifs courants puisqu’il offre une faible corrélation avec les marchés publics, une couverture contre l’inflation à long terme et une protection contre les baisses du portefeuille dans un contexte de volatilité des marchés publics.
Rendements antérieurs par catégorie d’actif, 1997–2021
Source : Les données sur les terrains forestiers sont tirées de l’indice NCREIF Timberland, au 31 décembre 2020. Les données sur les terres agricoles sont tirées de l’indice NCREIF Farmland, au 31 décembre 2020. Les données sur l’immobilier commercial sont tirées de l’indice NCREIF Property, au 31 décembre 2020. Les données sur les actions à petites capitalisations sont tirées de l’indice Ibbotson series IA SBBI U.S. Small Stock TR USD, au 31 décembre 2020. Les données sur les actions non américaines sont tirées de l’indice des actions internationales MSCI EAEO, au 31 décembre 2020. Les données sur les obligations de sociétés sont tirées de l’indice Ibbotson series IA SBBI U.S. LT Corp TR USD, au 31 décembre 2020. Les données sur les bons du Trésor américain sont tirées de l’indice Ibbotson series IA SBBI U.S. 30 Day Tbill TR USD, au 31 décembre 2020. Les données sur l’IPC proviennent du Bureau of Labor Statistics américain, au 31 décembre 2020. Les séries du S&P 500 proviennent de Standard & Poor’s Financial Services LLC, au 31 décembre 2020. Les données sur les actions privées américaines proviennent de l’indice Cambridge Associates Private Equity, au 31 décembre 2020. Les données sur les produits forestiers américains proviennent de la série S&P Composite 1500 Paper and Forest Products, au 31 décembre 2020. Il n’est pas possible d’investir directement dans un indice.
Pour les investisseurs institutionnels, une stratégie de placement immobilier n’est pas nécessairement universelle. Bien que certaines stratégies génèrent des revenus, de la croissance, ou les deux, l’échelle risque-rendement dépend fortement de l’exposition au marché, de l’expertise en gestion et de l’utilisation de l’endettement dans chaque stratégie; il est donc important de bien comprendre ce qu’offre le marché à l’heure actuelle. Si le secteur catégorise habituellement l’immobilier en quatre stratégies principales, il n’existe pas de définition standard pour toutes les entreprises. Nous proposons une ligne directrice générale.
Les quatre principales stratégies immobilières commerciales sur le marché
Source : Gestion de placements Manuvie, 2022. Ce document est fourni à titre indicatif seulement et décrit le profil risque-rendement général des styles de gestion liés à l’immobilier. On peut s’attendre à ce que le risque et le rendement réels soient différents de ceux présentés.
De base |
Cette stratégie à faible risque met l’accent sur la génération de revenus en investissant dans des actifs de base de grande qualité qui affichent un taux d’occupation élevé et des locataires de qualité supérieure immobilisés dans un bail à long terme. La majeure partie du rendement prévu est susceptible d’être générée par les flux de trésorerie des propriétés détenues. |
De base Plus |
Cette stratégie combine des actifs de base et de base Plus afin de créer une combinaison équilibrée de risque et de rendement. Les actifs de base Plus, comme les actifs de base, génèrent un revenu, mais on peut en accroître le potentiel de flux de trésorerie en apportant de améliorations modestes aux propriétés, ce qui attire des locataires de meilleure qualité, ou en améliorant l’efficacité de la gestion immobilière. Une fois que les flux de trésorerie ont été augmentés, l’actif de base Plus est souvent vendu pour encaisser sa plus-value. Cette stratégie utilise généralement un niveau modéré d’endettement. |
Valeur ajoutée |
Cette stratégie investit dans des propriétés qui ont le potentiel de générer d’importants flux de trésorerie une fois la valeur ajoutée. Bien que le potentiel de rendement total soit élevé, ces propriétés comportent un plus grand risque en raison des stratégies de location et de capital plus astucieuses qu’elles nécessitent. Cette stratégie exige généralement un niveau élevé d’endettement. |
Opportuniste |
Cette stratégie suit une approche axée sur la valeur ajoutée, mais dans une catégorie de risque supérieure. Ces immeubles très délabrés comportent généralement un degré de risque de location beaucoup plus élevé et nécessitent des dépenses en immobilisations importantes ou l’aménagement de terrains bruts. Ce type de placement nécessite un niveau considérable d’endettement, mais pourrait offrir la possibilité d’un rendement supérieur. |
Les stratégies de base Plus peuvent offrir un revenu stable et un potentiel d’appréciation du capital
Ceux qui recherchent un revenu stable combiné à un potentiel de croissance peuvent choisir d’investir dans des stratégies immobilières privées de base Plus.
Les stratégies immobilières de base Plus combinent des immeubles de première qualité, à taux d’occupation élevé générant un revenu constant et fiable – c.-à-d. des actifs de base ou des actifs stabilisés – et des immeubles dont le profil de risque-rendement est légèrement plus élevé et qui pourraient profiter d’améliorations des immobilisations peu coûteuses ou d’activités de location améliorées – c.-à-d. des actifs de base Plus ou des actifs non stabilisés – dans un seul portefeuille de placements. La souplesse de cette stratégie peut à la fois compléter et rehausser les placements immobiliers en offrant une combinaison équilibrée de risque et de rendement grâce à la production de revenus et à la création de valeur accrue.
Les avantages potentiels de l’immobilier de base Plus
La constitution de portefeuilles immobiliers de base Plus
Bien que chaque stratégie de placement de base Plus soit unique, les gestionnaires de placements immobiliers constituent ces portefeuilles en tenant compte des éléments suivants en vue d’améliorer les rendements corrigés du risque :
- Maximiser la création de valeur grâce à la gestion active des actifs
Les stratégies immobilières de base Plus comprennent des actifs stabilisés et non stabilisés. Alors que les actifs stabilisés peuvent fournir des flux de trésorerie stables et fiables provenant des revenus de location, des améliorations doivent être apportées aux actifs non stabilisés pour augmenter leurs flux de trésorerie. Un actif qui n’est pas stabilisé – soit parce que le taux d’occupation est faible, les dépenses élevées ou les installations désuètes, par exemple – donne aux gestionnaires d’actifs l’occasion de créer de la valeur. Pour ce faire, ils réalisent une analyse afin de comprendre comment le capital peut être investi pour maximiser l’augmentation du prix de l’actif. Une fois qu’un actif est stabilisé, il peut être vendu pour encaisser les gains réalisés, permettant ainsi qu’un nouveau projet soit entrepris.
Les gestionnaires d’actifs dotés de capacités immobilières peuvent également choisir de tirer avantage des programmes de développement pour mettre en œuvre des projets neufs qui augmenteront la valeur, puis conserver l’actif de base stabilisé à long terme.
- Investir dans des marchés affichant de solides caractéristiques de croissance
Bien que l’immobilier puisse être touché par l’ensemble du cycle immobilier, le rendement de certains secteurs et biens immobiliers peut varier considérablement en fonction de facteurs comme les données démographiques, la croissance économique et la dynamique de l’offre et de la demande. Par conséquent, les stratégies immobilières de base Plus sont généralement diversifiées en fonction des marchés, des secteurs immobiliers, des locataires et des facteurs économiques. Les gestionnaires de placements sont ainsi en mesure de constamment repérer des actifs présentant d’importants facteurs de revenu à des prix attrayants tout au long des cycles économiques.
- La gestion active du portefeuille faisant appel à une approche sur le terrain nous démarque de nos concurrents
Pour créer le maximum de valeur pour les investisseurs, il faut souvent combiner les efforts d’une équipe de placement chevronnée et d’équipes de gestion immobilière et locative possédant une vaste expérience locale. Cette approche sur le terrain, qui explore et examine des marchés locaux pour trouver des occasions d’affaires, en faisant appel à des connaissances approfondies, peut repérer et créer des occasions uniques d’attirer une composition variée de locataires, de réaliser des gains d’efficacité et de réduire les dépenses d’exploitation tout en améliorant les flux de trésorerie et les rendements à long terme.
Tenir compte des risques
Bien que les placements immobiliers puissent offrir de nombreux avantages, les investisseurs devraient également tenir compte des risques qu’ils comportent. Même s’il n’est pas possible de prévoir tous les risques, la diversification, la gestion active et d’autres stratégies permettent de gérer ou de réduire au minimum ceux qui peuvent être détectés.
Risque |
Stratégie d’atténuation |
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Conjoncture commerciale
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La demande immobilière dépend de diverses conditions économiques : PIB, taux d’intérêt, inflation, emploi, etc. |
Diversification du portefeuille et gestion active. |
Données démographiques |
La demande immobilière dépend de divers autres facteurs : la taille et l’âge de la population locale, le taux de formation des ménages, etc.
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Diversification des marchés, des secteurs immobiliers et des locataires. |
Liquidité |
L’immobilier est considéré comme illiquide parce qu’on ne peut pas convertir rapidement des placements en liquidités sans que cela ait une incidence importante sur le prix.
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Gestion active et processus rigoureux de gestion des risques. |
Endettement |
L’endettement peut influer sur le rendement, car les fonds nécessaires aux projets sont souvent empruntés. Les variations des taux d’intérêt et la capacité à rembourser les prêts sont des éléments clés à considérer.
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Gestion active et processus rigoureux de gestion des risques. |
Facteurs environnementaux |
L’immobilier peut être touché par des conditions environnementales, comme des ouragans, des feux de forêt et des inondations.
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Diversification en fonction des marchés et des types de propriétés, gestion de la résilience climatique et souscription de contrats d’assurance.
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Gestion immobilière |
Le risque tient à la capacité d’un gestionnaire immobilier à superviser les activités quotidiennes, à offrir des services aux locataires, à réduire le roulement et à accroître l’efficience des opérations.
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Recours à des fournisseurs externes qui offrent des services reconnus et qui ont mis en place des procédures de gestion des risques bien définies.
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Aucune stratégie de placement ni aucune technique de gestion des risques ne peuvent garantir le rendement ni éliminer les risques.
L’obligation : assurer la durabilité
Même si l’immobilier offre des occasions de création de valeur à long terme et d’autres avantages pour le portefeuille, notre planète se trouve confrontée à un défi de taille – les changements climatiques – et l’immobilier doit de plus en plus s’assurer d’agir de façon durable et responsable.
Vu que les immeubles représentent 40 % des émissions de carbone à l’échelle mondiale, privilégier la durabilité est devenu un effort mondial. Les immeubles écologiques et les pratiques de construction écologiques sont des solutions respectueuses de l’environnement et efficaces sur le plan des ressources. En plus d’avoir moins d’effets négatifs sur l’environnement parce qu’ils utilisent moins d’énergie, d’eau et de ressources naturelles, ils ont aussi des effets positifs, comme l’amélioration de la biodiversité et de la qualité de l’air.
À mesure que les lignes directrices en matière de construction neuve continuent d’établir des pratiques en matière d’immeubles durables, que les subventions gouvernementales réduisent les coûts initiaux et qu’un nombre accru d’investisseurs exigent plus de pratiques ESG, le mouvement vers des immeubles écologiques continuera à prendre de l’ampleur. À l’échelle mondiale, le nombre de projets inscrits et certifiés LEED – le système de cotes d’évaluation des immeubles écologiques le plus utilisé – est passé de 42 en 2000 à plus de 100 000 en 2019.
À Gestion de placements Manuvie, nos portefeuilles immobiliers témoignent de notre engagement à l’égard d’un avenir durable. Le développement durable est intégré à chaque étape de la chaîne de valeur immobilière, et nous nous engageons à renforcer nos cinq engagements en matière de développement durable, comme il est indiqué dans notre cadre du développement durable d’Immobilier Manuvie.
“Buildings consume substantial amounts of energy and water and generate approximately 40% of greenhouse gas emissions globally. As building owners and managers, we minimize our environmental impact by investing in resource efficiency and embedding conservation practices into our operations.”
Un intérêt accru pour les actifs réels
À mesure que les investisseurs continuent leur quête de revenus et de croissance, de plus en plus commencent à réaliser à quel point une pondération dans l’immobilier privé peut s’intégrer à un portefeuille de placements. L’immobilier de base Plus peut offrir une occasion d’investir dans des actifs corporels ayant comme objectifs ultimes la production de revenus et la création de valeur.
Renseignements importants
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement des fonds. Par exemple, le nouveau coronavirus (COVID-19) a considérablement perturbé les activités commerciales à l’échelle mondiale. Les répercussions d’une crise sanitaire ainsi que d’autres épidémies et pandémies qui pourraient survenir à l’avenir pourraient avoir des répercussions sur l’économie mondiale qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques politiques, sociaux et économiques préexistants. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués dans les marchés émergents. Le risque de change s’entend du risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.
Les renseignements fournis ne tiennent pas compte de la convenance des placements, des objectifs de placement, de la situation financière ni des besoins particuliers d’une personne donnée. Nous vous invitons à évaluer la convenance de tout type de placement à la lumière de votre situation personnelle et à consulter un spécialiste, au besoin.
Le présent document est destiné à l’usage exclusif des destinataires dans les territoires qui sont autorisés à le recevoir en vertu des lois en vigueur. Les opinions exprimées dans le présent document sont celles de l’auteur ou des auteurs. Elles peuvent être modifiées sans préavis. Nos équipes de placement peuvent avoir des opinions différentes et par conséquent prendre des décisions de placement différentes. Ces opinions ne reflètent pas nécessairement celles de Gestion de placements Manuvie ou de ses sociétés affiliées. Bien que les renseignements et analyses présentés dans le présent document aient été compilés ou formulés à l’aide de sources jugées fiables, Gestion de placements Manuvie ne donne aucune garantie quant à leur précision, à leur exactitude, à leur utilité ou à leur exhaustivité, et n’accepte aucune responsabilité pour toute perte découlant de l’utilisation des renseignements ou des analyses présentés. Le présent document peut comprendre des prévisions ou d’autres énoncés de nature prospective portant sur des événements futurs, des objectifs, des stratégies de gestion ou d’autres prévisions, et n’est à jour qu’à la date indiquée. Les renseignements fournis dans le présent document, y compris les énoncés concernant les tendances des marchés des capitaux, sont fondés sur la conjoncture des marchés, qui changera au fil du temps. Ces renseignements peuvent changer par suite d’événements ultérieurs touchant les marchés ou pour d’autres motifs. Gestion de placements Manuvie n’est nullement tenue de mettre à jour ces renseignements.
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À propos de Gestion de placements Manuvie
Gestion de placements Manuvie est le secteur mondial de gestion de patrimoine et d’actifs de la Société Financière Manuvie. Nous comptons plus d’un siècle d’expérience en gestion financière au service des clients institutionnels et des particuliers et dans le domaine des régimes de retraite, à l’échelle mondiale. Notre approche spécialisée de la gestion de fonds comprend les stratégies très différenciées de nos équipes expertes en titres à revenu fixe, actions spécialisées, solutions multiactifs et marchés privés, ainsi que l’accès à des gestionnaires d’actifs spécialisés et non affiliés du monde entier grâce à notre modèle multigestionnaire.
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