Le premier trimestre 2025 maintenant derrière nous, l'économie américaine est confrontée à une myriade de facteurs défavorables, notamment les tarifs douaniers récemment mis en place qui ont entraîné une guerre commerciale mondiale. Les effets en aval sont nombreux et plus ou moins graves mais ils exposent surtout l'économie à un risque accru de ralentissement, voire de récession. Toute détresse économique aura sans aucun doute des effets de grande portée : alors qu'à plus long terme la délocalisation pourrait s'accélérer, cette période de transition expose les secteurs de la consommation, de la distribution et de la production à des risques à court terme et, par conséquent, le marché de l'immobilier commercial dans son ensemble.

À mesure que l’année 2025 progresse, les marchés financiers chercheront probablement à se diversifier davantage et à dégager des occasions d'améliorer les rendements globaux et le revenu net d'exploitation en recourant à des tactiques opérationnelles. Un changement fondamental dans l'importance du rendement des revenus est probable, car le redressement des valorisations sera probablement retardé ou prolongé en cas de ralentissement économique. Des changements et un repositionnement dans les stratégies de fonds, l'accent mis sur les fonds spécialisés ciblant des secteurs spécifiques et une intégration accrue des solutions alternatives et de niche dans les fonds immobiliers privés de base et de base plus ont déjà pris forme. Ces mesures continueront de galvaniser l'intérêt des investisseurs, surtout si elles sont considérées comme un moyen d'atténuer le risque par la diversification en période de faiblesse de l'économie. Même si les secteurs traditionnels semblent bénéficier de fondamentaux solides, le secteur de l'immobilier industriel, par exemple, reste très privilégié par les investisseurs. Ce secteur est ancré dans de solides données fondamentales à long terme, notamment la pénétration du commerce électronique, les nouvelles migrations et les modèles de chaîne d'approvisionnement. Cependant, le secteur est également potentiellement confronté à un niveau élevé d'exposition à une contraction économique potentielle. Les ramifications des tarifs douaniers, de l'inflation et des changements pour les investissements des entreprises sur le marché industriel seront probablement variées et pourraient entraîner à la fois des hausses et des baisses. ¹

• On s'attend à ce que les coûts des matériaux, surtout à court terme, augmentent. Les droits de douane se traduiront par une hausse des coûts d'exportation et d'importation, ce qui augmentera à la fois le prix des biens intermédiaires nécessaires à la production et, en fin de compte, le produit final.
• Les défis en matière de main-d'œuvre sont susceptibles de se matérialiser, en partie en raison d'une politique d'immigration plus restrictive, mais aussi parce que les distributeurs et les tiers logistiques (3PL) sont contraints de remanier les voies de la chaîne d'approvisionnement et de trouver de nouveaux bassins de main-d'œuvre qui peuvent ne pas être aussi robustes, concurrencer les migrations intersectorielles ou les travailleurs, ou doivent réduire les heures de travail ou leur main-d'œuvre pour répondre aux pressions sur les coûts. Par rapport à d'autres secteurs, l'entreposage frigorifique présente une intensité d'exploitation élevée, les dépenses de main-d'œuvre estimées représentant plus de 30 % des revenus, ce qui l'expose à un risque accru lié à des niveaux d'immigration plus faibles, ce qui exercerait  une pression à la hausse sur ces coûts. ²
• Les coûts de transport, qui représentent déjà une dépense importante pour les distributeurs, représentant environ la moitié des coûts logistiques totaux, subiront potentiellement une pression à la hausse en raison de l'augmentation des coûts de l'équipement, de la maintenance et de l'énergie nécessaire au transport.
• La perturbation de la chaîne d'approvisionnement pourrait accroître les efforts de diversification de la chaîne d'approvisionnement. Parmi les stratégies probables, citons le déplacement du flux de marchandises par d'autres routes commerciales et pays d'origine, ainsi que l'augmentation de l'approvisionnement national. L'évolution des flux commerciaux aura des répercussions variées sur les marchés, certains en bénéficiant, tandis que d'autres pourraient voir la demande diminuer. En outre, bien que l'augmentation de la production nationale ne soit peut-être pas immédiate, les industries automobile et pharmaceutique montrent déjà des signes d'augmentation des investissements nationaux afin de renforcer la résilience de la production et d'atténuer l'augmentation des coûts liés aux droits de douane.

L'échéancier de cet impact est également un facteur à prendre en considération. L'incertitude entourant les politiques tarifaires et commerciales au premier trimestre a entraîné une forte augmentation des importations visant à assurer la gestion anticipée des stocks. Les volumes des ports maritimes ont ainsi augmenté parallèlement à la demande de fret aérien, compte tenu de leurs délais de livraison plus rapides que le fret maritime. Ceci, à son tour, a alimenté la résilience de la demande d'entrepôts à court terme. ³ À plus long terme, cependant, comme la hausse des prix se traduit par une réduction du pouvoir d'achat, cette demande devrait s'estomper avec une baisse de la demande de biens de consommation. Ainsi, bien que le secteur conserve des fondamentaux solides et suscite l'intérêt des investisseurs, les sous-secteurs industriels alternatifs, tels que  l'entreposage industriel à l'air libre ou l'entreposage frigorifique, présentent des occasions attrayantes, bénéficiant de facteurs similaires mais offrant également une certaine diversification en période d'incertitude et de volatilité. L'entreposage frigorifique en particulier possède des qualités contracycliques qui peuvent aider à protéger le secteur d'un ralentissement ou d'une récession en plus de facteurs qui stimulent le potentiel de croissance à long terme du secteur. Parmi les différents sous-secteurs industriels, l'entreposage frigorifique se distingue par son rôle essentiel dans la chaîne d'approvisionnement :

• Nécessité d'une infrastructure essentielle : l'entreposage frigorifique remplit une fonction unique dans la chaîne d'approvisionnement, en préservant la qualité et la sécurité des denrées périssables telles que les aliments, les produits pharmaceutiques et autres articles sensibles à la température, en prolongeant la durée de conservation et en garantissant la conformité réglementaire. De plus, ces installations ne sont pas faciles ou rentables à reproduire.
• Demande inélastique : l'entreposage frigorifique est soutenu par une demande relativement stable et constante étant donné la nature nécessaire des marchandises entreposées dans ces installations. Et ce, indépendamment de l'évolution de la conjoncture économique ou du niveau des prix, ce qui offre une protection contre la baisse de la consommation en période de tensions ou de ralentissement économique.
• Intégration intersectorielle/base de locataires diversifiée : l’entreposage frigorifique est exploité par un large éventail d'industries, notamment l'alimentation/l'agriculture, les produits pharmaceutiques et le biomédical, offrant une base de locataires diversifiée et un large bassin de demande. Ces industries produisent en grande partie des produits non discrétionnaires, protégeant ainsi leur base de locataires contre les baisses démesurées de la consommation pendant les périodes de baisse des dépenses de consommation.

Voici d'autres caractéristiques de l'entreposage frigorifique qui ne sont pas nécessairement des qualités contracycliques mais qui peuvent contribuer à atténuer le risque d'investissement en période de ralentissement :

• Emplacements stratégiques : les entrepôts frigorifiques se trouvent dans des endroits hautement stratégiques, souvent situés directement à proximité d'un port ou d'une installation intermodale dans de grands centres industriels, ou le long de rayons clés reliant les utilisateurs finaux.
• Barrières à l'entrée élevées : les entrepôts frigorifiques ne représentent que 2 % du parc immobilier industriel et sont souvent confrontés à des difficultés dans le processus d'autorisation et de zonage en raison de l'énergie dont ils ont besoin. ⁴ Ces défis limitent le développement, ce qui permet au secteur de faire face aux périodes de recul de la demande. Les installations sont souvent construites sur mesure, avec des options et un choix très limités pour les locataires.
• Innovation rapide : les installations modernisées peuvent mieux tirer parti des technologies avancées qui améliorent l'efficacité, les économies d'énergie et la précision de la température, garantissant ainsi la qualité des produits, la sécurité et la résilience de la chaîne d'approvisionnement tout en réduisant les coûts opérationnels.

Offre et demande du marché de l'entreposage frigorifique aux États-Unis

Les données fondamentales de l'entreposage frigorifique du côté de la demande sont solides et devraient conserver leur vigueur. Plus de 50 % des entreprises alimentaires et pharmaceutiques prévoient d'étendre leurs entrepôts frigorifiques au cours des cinq prochaines années. Les dépenses d'épicerie en ligne ont totalisé 9,7 milliards de dollars en mars 2025, en hausse de 21 % par rapport à l'année précédente. ⁵ Les méthodes de livraison et de livraison à domicile s'avèrent être des options particulièrement populaires – les ventes de livraison ont augmenté de 30 % sur 12 mois – soulignant la nécessité d'une chaîne d'approvisionnement et d'une infrastructure qui soutiennent ce segment en pleine croissance dans lequel l'entreposage frigorifique joue un rôle essentiel.

Les stocks d'entreposage frigorifique couvrent environ 300 millions de pieds carrés (dont seulement 8,4 % ont été construits après 2010), y compris les congélateurs, les chambres froides et les espaces multi-températures, et représentent environ 2 % de l'inventaire industriel total. ⁶ Les entrepôts frigorifiques se trouvaient traditionnellement dans les zones rurales, à proximité des grands centres de population. Aujourd'hui, l'accent est mis sur les installations plus proches de ces centres, avec une expansion dans les grandes métropoles américaines, en particulier celles qui ont des ports maritimes ou des ports intérieurs/hubs intermodaux. ⁷ Le secteur poursuit son expansion, avec une croissance des installations de 8,6 % entre 2023 et 2024, contre une croissance annuelle historique de 2,2 % entre 2013 et 2020.

À l'instar du marché industriel américain, les tendances du solde migratoire induites par la pandémie de COVID-19 dans l'ensemble des États-Unis ont déclenché la croissance de nouveaux centres industriels, qui ont également demandé des produits d'entreposage frigorifique. La pénétration du commerce électronique dans les produits d'épicerie, la croissance des épiceries en ligne, les achats en ligne avec ramassage en magasin et les habitudes de consommation ont entraîné le besoin d'augmenter le volume et la distribution de produits alimentaires et de boissons et ont ancré l'expansion des entrepôts frigorifiques dans et autour des centres démographiques croissants. Près de 6 000 millions de pieds carrés d'espace d'entreposage frigorifique ont été achevés entre 2020 et 2023. Cette tendance s'est maintenue : au début de 2024, le pipeline de développement mesurait 9,4 millions de pieds carrés (environ 206 millions de pieds cubes), frôlant des sommets. ⁸ Cependant, il semble que l'activité ralentisse. Seules cinq installations d'entreposage frigorifique ont été livrées en 2024 (1,1 million de pieds carrés), suivies de 2,2 millions de pieds carrés supplémentaires qui devraient être livrés en 2025. ⁹ L'inventaire de l'entreposage frigorifique est généralement désuet, ce qui rend les mises à jour et les rénovations particulièrement coûteuses. Ces dépenses sont encore aggravées par la contestation des exigences en matière de zonage et d'électricité. Compte tenu de l'escalade actuelle des coûts de construction, nous prévoyons que le pipeline de développement reculera davantage.

L'univers d'investissement de l'immobilier d’entreposage frigorifique

Bien que les investisseurs puissent trouver le meilleur rendement dans les nouvelles installations, le bassin d'actifs est extrêmement limité. Près de 80 % des entrepôts frigorifiques ont été construits aux États-Unis avant 2000. Une grande partie du produit en cours de construction est construite sur mesure, en raison de la nature hautement spécialisée des exigences des locataires et des coûts élevés des matériaux et de l'équipement. Même sans l'impact des droits de douane et de l'inflation, les coûts globaux de développement peuvent être 2 fois plus élevés que ceux des actifs industriels traditionnels.

Les stocks d'entreposage frigorifique sont très concentrés, les cinq principaux acteurs américains représentant 50,6 % de la capacité mondiale de l'industrie, soit 7,4 milliards de pieds cubes, et 79,0 % de la capacité de l'Amérique du Nord. ¹⁰ La concurrence importante pour cette catégorie d'actif (la croissance par acquisition est courante) représente de multiples points de sortie et liquidités pour le placement. Les deux plus grands acteurs en Amérique du Nord (en termes de capacité, en milliards de pieds cubes) sont Lineage et Americold, qui sont tous deux publics et représentent les seules fiducies de placement immobilier (FPI) d'entreposage frigorifique pures. L'introduction en bourse de Lineage en juillet dernier a permis de lever 4,4 milliards de dollars et représente non seulement la plus importante introduction en bourse aux États-Unis en 2024, mais aussi la plus importante introduction en bourse de FPI aux États-Unis de l'histoire.

Du point de vue des investisseurs, l'accent mis sur la croissance des sous-secteurs ou des placements alternatifs à l'appui d'un rendement plus élevé prend de l'ampleur, et ces secteurs deviennent de plus en plus institutionnels. Le secteur de l'entreposage frigorifique, compte tenu de son marché concurrentiel et petit, semble être un créneau unique et souhaitable et a connu la deuxième plus forte croissance du revenu d’exploitation net par rapport à tous les autres secteurs immobiliers, selon Green Street. Cela souligne la forte demande et l'offre limitée du pays et témoigne d'une rentabilité et d'une résilience robustes. Le volume d'investissement a diminué depuis 2020, mais avec 1,3 milliard de dollars de transactions en 2024, le paysage des investissements dans l'entreposage frigorifique reste actif.

Les perspectives de l'entreposage frigorifique aux États-Unis

En raison d'un historique relativement limité d'investissements institutionnels dans les entrepôts frigorifiques, le marché américain de l'entreposage frigorifique évolue et, en tant que tel, ses principaux acteurs changent rapidement. Divers thèmes stimulent l'expansion de l'entreposage frigorifique aujourd'hui, reflétant une combinaison unique d'avancées technologiques, de comportement humain et de facteurs macroéconomiques. Les thèmes suivants continueront de façonner l'avancement de l'entreposage frigorifique en tant que domaine d'investissement institutionnel :

Évolution omnicanale de l’épicerie : 

• La croissance du commerce électronique en général et dans le segment de l'épicerie stimule la demande pour une distribution plus efficace et plus rentable. Cela inclut la nécessité d'avoir des centres de distribution proches des épiceries et plus éloignés à mesure qu'une stratégie en étoile émerge.
• Les épiciers progressent dans leurs efforts omnicanaux, passant de la vente en magasin au commerce électronique, exigeant une gestion accrue des commandes en ligne, achats en ligne avec ramassage en magasin, et élargissant les zones de chalandise de livraison. Environ 1,25 million de pieds carrés de nouvel espace de distribution sont nécessaires pour soutenir chaque milliard de dollars de ventes totales qui passent d'un magasin à l'autre, ce qui inclut les ventes à l'épicerie.
• L'activité d'épicerie a généralement de faibles marges et, pour s'adapter aux investissements du commerce électronique, davantage de stocks, de frais généraux et de main-d'œuvre sont nécessaires, ce qui nécessite de tirer parti de stratégies d'entreposage et d'entreposage frigorifique plus efficaces.

Consolidation de l'industrie de l'entreposage frigorifique 

• Les progrès en matière d'évolution omnicanale et les investissements technologiques nécessaires déclenchent une augmentation des activités de fusion et d'acquisition, ainsi qu'une augmentation des efforts de collaboration et de partenariat entre les épiciers en raison de leurs activités à faible marge.
• Quelques grands fournisseurs d'entreposage frigorifique représentent la plus grande part de marché pour la propriété et la gestion de biens immobiliers d'entreposage frigorifique, et il devient de plus en plus difficile pour les petits utilisateurs de rivaliser. Les deux plus grandes entreprises publiques de réfrigération, Lineage et Americold, représentent près des trois quarts de cet espace.
• La plupart des épiciers et des entreprises sous-traitent leurs opérations à ces fournisseurs pour éviter des coûts d'exploitation élevés et une gestion intensive et spécialisée, et seuls les très grands épiciers sont en mesure de s'intégrer verticalement.
• Les fournisseurs de services logistiques tiers (3PL) font leur entrée dans l'espace, représentant environ un tiers de l'activité totale de location (selon CBRE) afin de lutter contre la hausse des coûts et les défis de la chaîne d'approvisionnement.

L'évolution des préférences des consommateurs, la réglementation et la mondialisation

• La croissance de la demande d'aliments sains et frais augmente, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du commerce électronique, ce qui souligne encore plus la nécessité de disposer d'installations de traitement de mi-distribution pour abriter l'approvisionnement alimentaire en toute sécurité.
• Les directives réglementaires et de sécurité de plus en plus strictes à l'échelle mondiale, régionale et étatique en ce qui concerne la distribution de ces aliments et l'agriculture en général entraînent également la nécessité d'une spécialisation dans les centres de traitement des commandes et d'entreposage frigorifique, qui peuvent différer considérablement selon l'emplacement.
• L'intensification de la mondialisation et de la demande liée au commerce des aliments a permis d'améliorer la gestion de la chaîne d'approvisionnement et de tenir compte des étapes de distribution. 

Diversification des occupants et des marchés

• Les types d'utilisateurs d'entrepôts frigorifiques sont généralement liés à l'alimentation et aux boissons, à l'agriculture et à l'épicerie, les produits pharmaceutiques constituant une composante croissante de la demande.
• Cette diversification des utilisateurs stimule la croissance des centres de micro-exécution, principalement utilisés par les épiciers, afin d'améliorer l'efficacité de la distribution et d'étendre stratégiquement la portée du marché, tout en maintenant les principaux centres de traitement centralisés.
• Les sociétés pharmaceutiques et biotechnologiques deviennent également de plus en plus stratégiques dans la gestion de leur distribution avec la croissance de la livraison de produits pharmaceutiques à domicile, déplaçant l'empreinte des centres de traitement des commandes plus loin des principaux centres de production pharmaceutique. 

Cela ne veut pas dire que le secteur sera exempt de défis. L'entreposage frigorifique est coûteux à développer et très nuancé en termes d'opérations, nécessitant une expertise et des compétences hautement spécialisées pour développer, mettre à niveau et gérer les actifs, ce qui souligne la valeur à long terme de ces actifs. La majorité des stocks d'entrepôts frigorifiques aux États-Unis ont plus de 40 ans et, compte tenu des demandes énergétiques et technologiques des nouveaux locataires, de nombreuses installations ne peuvent pas répondre aux exigences nécessaires à l'exploitation, ce qui limite l'univers d'investissement. Par rapport à d'autres secteurs, l'entreposage frigorifique présente une intensité d'exploitation élevée, les dépenses de main-d'œuvre représentant environ plus de 30 % des revenus. Cela l'expose à un risque accru propre aux coûts de la main-d'œuvre en cas de ralentissement potentiel. ¹¹

Aller de l'avant dans le contexte actuel

À l'avenir, au milieu des défis évidents à venir pour l'investissement immobilier commercial en général, l'entreposage frigorifique offre aux investisseurs l'occasion de se diversifier tout en se positionnant stratégiquement grâce à une protection contracyclique. Le besoin d'entreposage frigorifique est évident, comme le souligne la demande inélastique pour les produits non discrétionnaires qu'il soutient. Ce besoin est amplifié par l'expansion continue du commerce électronique, qui peut contribuer à atténuer les risques liés aux difficultés économiques. Dans l'ensemble, on estime que chaque milliard de dollars de ventes passées du commerce en magasin au commerce électronique se traduit par 1,25 million de pieds carrés de nouveaux espaces industriels, y compris l'industrie de l'épicerie à faible marge, qui passe rapidement aux plateformes omnicanales.

Les prévisions suggèrent que la valeur du marché mondial de l'entreposage frigorifique augmentera à un taux annuel de 18,1 %, pour atteindre près de 430 milliards de dollars d'ici 2030, avec une part de 97 milliards de dollars située aux États-Unis. ¹² Par conséquent, les flux de capitaux institutionnels vers les entrepôts frigorifiques devraient augmenter, soutenus par des fondamentaux favorables de l'offre et de la demande. Alors que le marché s'oriente vers un contexte économique potentiellement plus faible, ces solides données fondamentales de l'offre et de la demande, ainsi que leurs caractéristiques plus résistantes à la récession, positionnent le secteur comme un secteur d'investissement alternatif potentiellement solide dans le secteur de l'immobilier commercial, qui peut offrir une résilience et le potentiel de soutenir un rendement surdimensionné.