Crédit immobilier : des solutions ciblées dans un contexte de marché en évolution

Un changement dans les occasions de placement : pourquoi le crédit immobilier, et pourquoi maintenant?

L’attrait du crédit immobilier n’est pas nouveau. Toutefois, les facteurs qui façonnent le marché actuel ont rendu cette occasion de placement plus marquée et, à bien des égards, plus attrayante que lors des cycles précédents. La hausse des taux d’intérêt au cours des cinq dernières années, combinée aux attentes voulant que les taux demeurent plus élevés plus longtemps, a créé l’un des contextes d’investissement les plus favorables pour le crédit immobilier, particulièrement pour Gestion de placements Manuvie (GPM). La plateforme de crédit immobilier de GPM dispose de capitaux à investir sur le marché, et aucune de ses positions historiques n’a été touchée par une baisse des évaluations.

Les rendements du crédit immobilier sont générés principalement par les revenus et les frais contractuels courants, avec une dépendance moindre à l’appréciation de la valeur des actifs et un risque limité lié aux flux de trésorerie actuels. Ces caractéristiques améliorent la prévisibilité des rendements dans un contexte marqué par l’incertitude quant aux évaluations et par la hausse des taux d’intérêt, particulièrement lorsque les prêts sont adéquatement souscrits et structurés, qu’ils sont garantis par des sûretés de grande qualité et qu’ils sont accordés en partenariat avec des promoteurs expérimentés disposant de bilans solides. Comme les résultats dépendent davantage du taux du coupon et de la structure du prêt que d’un rebond de la valeur des immeubles, les investisseurs n’ont pas besoin de tenter de prévoir le creux du marché pour viser des rendements attrayants et peuvent plutôt miser sur des rendements plus prévisibles au fil du temps.

L’un des principaux moteurs de cette tendance a été le rajustement des évaluations immobilières. À mesure que les prix se sont ajustés dans l’ensemble des secteurs (en baisse de 11,1 % à 17,4 % par rapport aux sommets atteints)¹, les prêteurs ont pu accorder de nouveaux prêts en s’appuyant sur ces valeurs réajustées et en bénéficiant de protections structurelles accrues. Les taux de base plus élevés et l’élargissement des écarts de taux ont également amélioré les rendements globaux et transféré une plus grande part du rendement courant de la position en actions vers la position en dette.

Générer un revenu courant

Les rendements sont principalement générés par des revenus contractuels provenant soit de l’exploitation des actifs (c’est-à-dire les flux de trésorerie courants), soit d’intérêts capitalisés dans le cadre du financement du prêt (réserve pour intérêts), ce qui réduit la dépendance à l’appréciation de la valeur des actifs. Bien qu’une appréciation de la valeur des actifs soit attendue dans le cadre de prêts destinés à des projets de transition ou de construction, un investissement sous forme de crédit peut offrir une plus grande prévisibilité, particulièrement durant les périodes de volatilité des évaluations.

Le crédit immobilier peut bénéficier d’une protection contre le risque de baisse intégrée à la structure du capital, puisqu’il occupe un rang prioritaire par rapport aux capitaux propres. Les clauses restrictives et les garanties offrent une protection supplémentaire. Les prêts relais et les prêts de transition peuvent également jouer un rôle pratique dans les portefeuilles, puisqu’ils ont tendance à être de plus courte durée et à taux variable. Dans un contexte où les taux d’intérêt devraient demeurer élevés plus longtemps, cet aspect revêt une importance particulière. Les coupons à taux variable évoluent en fonction du taux de référence (souvent lié au SOFR à 30 jours), ce qui contribue à maintenir des revenus en phase avec l’environnement de taux d’intérêt.

Vaste éventail d’occasions de placement

L’univers du crédit immobilier aux États-Unis comprend plus de 6,6 billions de dollars américains de dette immobilière en circulation, répartie entre les marchés publics et privés.

Étant donné que 3,1 billions de dollars américains de dettes arriveront à échéance au cours des cinq prochaines années, le marché du refinancement devrait constituer une source durable d’occasions de prêt. Les échéances des trois premières années demeurent élevées, en partie en raison des prolongations et des modifications de prêts, ce qui crée un vaste bassin récurrent d’occasions pour les prêteurs disciplinés et flexibles, capables de structurer leurs prêts de manière à limiter le risque de baisse tout en demeurant sélectifs.

À mesure que les taux d’intérêt ont augmenté, les stratégies d’investissement en capitaux propres ont mis plus de temps à se concrétiser, ce qui a entraîné une hausse de la demande sur le marché des prêts relais et des prêts de transition. Cela s’explique par le temps plus long nécessaire pour atteindre une situation stabilisée, que ce soit par la vente de l’actif ou par l’obtention d’un financement permanent.

De plus, à mesure que les évaluations immobilières poursuivent leur rajustement, le volume des acquisitions devrait augmenter, ce qui donnera lieu à un éventail plus vaste et plus diversifié d’occasions de placement dans le crédit immobilier.

Ces facteurs ont créé un contexte dans lequel les fournisseurs privés de crédit immobilier peuvent se concentrer sur des placements bien structurés, adossés à des actifs de qualité institutionnelle, tout en bénéficiant de protections sur mesure au niveau des prêts, fondées sur un processus de diligence raisonnable comparable à celui utilisé pour les investissements en capitaux propres.

Flexibilité et diversification

Le crédit immobilier offre de multiples dimensions de diversification, notamment selon le type de bien immobilier, le plan d’affaires, la structure du capital, le profil du prêt et le canal d’exécution. L’étendue de ces occasions permet aux gestionnaires de répartir dynamiquement le capital entre les placements liés à la construction, les prêts relais, les financements transitoires et les titres, afin de tirer parti des occasions de valeur relative tout au long des cycles de marché. Grâce à une équipe de professionnels de l’investissement en mesure d’intervenir dans l’ensemble de l’univers du crédit immobilier, la plateforme de crédit immobilier de Gestion de placements Manuvie vise à offrir des rendements attrayants ajustés au risque ainsi qu’un rendement de portefeuille résilient dans différents contextes de marché, grâce à une souscription rigoureuse du crédit et à une gestion disciplinée des risques, peu importe les conditions du marché.

Générer un alpha supplémentaire grâce à une gestion rigoureuse du risque

Comme c’est souvent le cas dans les marchés du crédit privé, le recours prudent à l’effet de levier constituera un élément important de la stratégie. Les approches avec levier utilisent des facilités d’entreposage adossées à des opérations de pension livrée et des structures de financement sur prêts, complétées par l’octroi de prêts mezzanine lorsque les occasions offrent un rendement ajusté au risque intéressant. Ces outils seront utilisés dans le cadre d’une approche disciplinée axée sur la protection contre les baisses, tout en permettant au fonds d’accroître sa diversification, d’optimiser l’efficacité du capital et de gérer activement ses liquidités.

Les facilités d’entreposage adossées à des opérations de pension livrée et les structures de financement sur prêts comportent certains risques, notamment : (i) la dépendance à l’égard de la liquidité des marchés des capitaux et de la demande des prêteurs, (ii) la sensibilité à la dépréciation de la valeur des garanties, et (iii) le respect des clauses restrictives de financement. Cependant, les avantages peuvent largement l’emporter sur ces considérations, particulièrement compte tenu de la flexibilité offerte par les solutions de financement actuellement disponibles. Le marché actuel des facilités d’entreposage adossées à des opérations de pension livrée a évolué pour offrir aux prêteurs immobiliers des mécanismes permettant de limiter l’impact de la volatilité générale du marché sur leurs structures de financement. Ces changements ont rapproché le marché des facilités d’entreposage adossées à des opérations de pension livrée des structures de financement sur prêts, sans toutefois les rendre entièrement comparables. Ces solutions de levier peuvent permettre aux investisseurs : (i) d’améliorer les rendements sans accroître de façon significative le profil de risque de crédit des prêts sous-jacents, (ii) de développer efficacement leurs plateformes d’investissement, (iii) d’accroître la diversification au sein d’un portefeuille d’actifs plus étendu, et (iv) de bénéficier d’un accès fiable au capital ainsi que d’une plus grande certitude quant à l’exécution des transactions.

Comparativement aux stratégies d’investissement plus générales des marchés publics et privés, le crédit immobilier offre des profils risque-rendement hautement personnalisables qui peuvent être adaptés aux objectifs des investisseurs, avec un potentiel de rendements à deux chiffres dans certains contextes de marché. Il est important de souligner que ces rendements peuvent souvent être obtenus tout en conservant les protections associées à une position privilégiée dans la structure du capital, notamment une sûreté de premier rang sous forme d’hypothèque de premier rang. À l’inverse, les investissements en actions immobilières offrent généralement un potentiel de hausse plus élevé, mais comportent un risque de première perte et occupent une position plus subordonnée dans la structure du capital.

Un bassin ciblé d’occasions d’investissement conçu pour tirer parti du contexte de marché actuel, combiné à une stratégie de financement bien diversifiée, est essentiel pour atteindre les rendements visés tout en atténuant les risques de baisse et en se prémunissant contre les événements susceptibles de nuire au rendement.

Le crédit immobilier chez Manuvie

Gestion de placements Manuvie tire parti des capacités mondiales de la firme en immobilier dans le cadre de sa plateforme de crédit immobilier, lesquelles comprennent une équipe intégrée de recherche en immobilier et en actions, combinée à une expertise des marchés locaux et à des ressources de calibre institutionnel. Cette approche intégrée permet d’accéder à un flux constant d’occasions d’investissement auprès de promoteurs de grande qualité disposant d’une solide capitalisation, tout en soutenant un processus rigoureux de vérification diligente visant à structurer les investissements avec des mécanismes de protection adaptés contre les risques de baisse. Comparativement à ses concurrents, la plateforme est bien positionnée pour tirer parti des occasions offertes par le marché grâce à sa capacité à structurer et à mettre en œuvre des transactions sur mesure répondant aux besoins spécifiques des emprunteurs.

Le crédit immobilier a historiquement démontré sa résilience durant les périodes de volatilité des marchés, grâce aux revenus contractuels et aux mécanismes de protection structurels inhérents aux investissements en dette. En tant que membre de l’une des plus importantes organisations d’assurance au monde, Gestion de placements Manuvie applique une approche d’investissement rigoureuse axée sur la gestion du risque, mettant l’accent sur la préservation du capital, une souscription rigoureuse et une surveillance exhaustive des portefeuilles tout au long du cycle de vie des investissements.

Notes:

1 Les calculs de la baisse entre le sommet et le creux du cycle reposent sur les rendements d’appréciation indexés de l’indice NCREIF-ODCE. Des données plus récentes indiquent que les rendements d’appréciation sont redevenus positifs. Toutefois, par rapport au sommet cyclique précédent atteint entre 2021 et 2022 (selon le type de propriété), les valeurs indexées globales demeurent en baisse.