Résilience du commerce de détail physique

La réinvention du commerce de détail physique aux États-Unis, qui a commencé avec l'essor du commerce électronique, a poursuivi sa progression dans l'ère post-pandémique. Alors que les achats en ligne représentaient 16 % des dépenses totales de vente au détail au quatrième trimestre de 2024, le commerce de détail physique affiche une vigueur alors que les ventes au détail et les dépenses de consommation aux États-Unis restent résilientes, que l'offre reste faible et que les détaillants et les consommateurs adoptent les plateformes omnicanales. Bien que le secteur soit confronté à des facteurs défavorables, les récents rendements constants – et supérieurs à ceux d'autres secteurs – ravivent l'intérêt des investisseurs et l'augmentation de la pondération de certaines stratégies immobilières.

Tendances macroéconomiques de l'immobilier commercial aux États-Unis

Après la pandémie, l'utilisation désormais généralisée de méthodes de livraison des achats en ligne telles que « magasiner en ligne et ramasser en boutique » et « expédition de la boutique » a réintroduit les boutiques physiques en tant que plaque tournante centrale pour la distribution des marchandises. Les centres de quartier, les centres communautaires et les centres commerciaux servent effectivement de centres de distribution du dernier kilomètre, d'autant plus que de nombreux détaillants cherchent à réduire la montée en flèche des coûts logistiques inverses associés aux taux de retour du commerce électronique, qui sont nettement plus élevés que ceux des achats en magasin. L'importance du commerce de détail physique a donc été réaffirmée, l'impact du commerce électronique sur les secteurs et sous-secteurs de la vente au détail variant considérablement et ayant un effet plus limité sur plusieurs catégories de vente au détail, notamment les services de restauration et de boissons, les jardineries, les épiceries et les clubs-entrepôts.

Dans le même temps, les marques digitales emblématiques ont eu du mal à atteindre la rentabilité et se sont tournées vers les magasins physiques comme partie de la solution, soulignant l'importance de ce canal traditionnel. Au cours des dernières années, les horaires de travail à domicile hybrides ont également renforcé les fondamentaux des centres commerciaux, ce qui a entraîné une demande accrue de la part des détaillants qui cherchent à répondre aux besoins des consommateurs lorsqu'ils sont à la maison. De même, un nombre croissant d'obligations de retour au bureau ont récemment soutenu une certaine reprise du commerce de détail dans les centres urbains. La santé globale du consommateur semble stable et aidera probablement le secteur du commerce de détail à maintenir son élan tout au long de l'année.

De solides fondamentaux pour le commerce de détail aux États-Unis

Les données fondamentales d'exploitation de l'immobilier commercial aux États-Unis maintiennent un élan stable et positif par rapport aux rendements historiques. Le secteur a amorcé l'année 2025 avec le taux d'inoccupation le plus bas parmi les principaux secteurs de l'immobilier commercial, les États-Unis ayant un vide à combler de 200 millions de pieds carrés, soit environ 5 % du stock total, en raison du ralentissement du développement du commerce de détail au cours des 15 dernières années (après 10 années d'offre excédentaire) combiné à la demande stable des consommateurs.

Un certain risque est toujours présent, les fermetures de magasins ayant récemment dépassé les ouvertures. Bien qu'il puisse s'agir d'une élimination naturelle des détaillants non performants qui ne bénéficient plus d'un coup de pouce artificiel de l'ère pandémique, les niveaux d'occupation globaux pourraient être affectés négativement. Les défis auxquels est confronté le secteur de la pharmacie de détail, qui fait face à une pression croissante de la part de multiples menaces concurrentielles, y compris le nombre croissant de pharmacies en ligne, pourraient amplifier cet impact. Enfin, le manque de nouveaux développements commerciaux au cours de la dernière décennie entrave les détaillants à la recherche d'espaces de haute qualité, ce qui entraîne des taux de roulement plus faibles qui peuvent limiter la croissance des loyers compte tenu des options de renouvellement favorables aux locataires souvent observées dans les baux de vente au détail.

L'achalandage dans les centres commerciaux a légèrement augmenté en 2024 en hausse de 0 4 % par rapport à l'année précédente. Les centres commerciaux dont le locataire principal est une épicerie ont affiché la plus forte croissance parmi les formats de vente au détail, enregistrant une augmentation de 12 % de l'achalandage par rapport aux plus bas de 2019. L'épicier à bas prix Aldi a été un chef de file dans les ouvertures de magasins en 2024, ce qui suggère que tout ralentissement de la demande des consommateurs pourrait être atténué par un passage aux articles de première nécessité en ligne avec un recul des dépenses discrétionnaires, en particulier dans les niveaux de revenu faible à moyen. Le secteur américain du commerce de détail n'est pas exempt de difficultés liées à un sentiment économique mitigé qui pourrait modérer les dépenses de consommation, mais la dynamique de l'offre est particulièrement forte.

L'offre de nouveaux centres commerciaux en proportion du stock disponible devrait être la plus faible parmi les secteurs traditionnels, les niveaux de construction de nouveaux espaces de vente au détail tombant à leur plus bas niveau au cours de ce siècle. Cette correction de l'offre, combinée à des perspectives économiques signalant une croissance continue, bien qu'atténuée, de la consommation au détail, fait en sorte que l'augmentation des fermetures de magasins observée en 2024 semble indiquer une source modeste de retour de l'espace de magasin dans un marché affamé plutôt qu'un tournant significatif dans les conditions du marché des espaces de vente au détail.

Le rendement robuste et stable des investissements dans le secteur de la vente au détail

Le secteur du commerce de détail continue de faire preuve de résilience dans un contexte de taux plus élevés, affichant le meilleure rendement parmi les secteurs de l'immobilier commercial traditionnel du point de vue de l'amortissement et du rendement total jusqu'au quatrième trimestre de 2024.

L'offre devrait rester faible, car les coûts de construction et les taux de capitalisation plus élevés signifient que les développements dans le commerce de détail – et le développement de l'immobilier commercial en général – sont actuellement peu susceptibles de fournir des retours sur investissement adéquats, mais il pourrait y avoir des exceptions dans certains marchés, car les différents secteurs du commerce de détail se comportent différemment. Les commerces de détail de première nécessité, tels que les commerces dont le locataire principal est une épicerie, surperforment en termes d'occupation et de rendement, tandis que le segment des centres commerciaux fermés continue de voir des sorties de locataires dans les centres de classe B et de classe C qui ne sont pas en mesure d'être revitalisés par un investissement suffisant des dépenses en immobilisations.

Les centres commerciaux à ciel ouvert sont très appréciés par les consommateurs

Compte tenu de leur emplacement le long des routes principales et des zones résidentielles, avec la fourniture d'un accès facile à travers de grands parkings à un mélange d'entreprises locales et de locataires clés, les centres commerciaux à ciel ouvert font preuve de résilience. Les centres commerciaux à ciel ouvert ont constamment surpassé l'ensemble du secteur du commerce de détail et d'autres sous-types de commerce de détail (centres commerciaux et rues commerçantes) au cours de chaque période mesurée (1 à 10 ans).

Qu'est-ce qui stimule la demande des détaillants?

Le secteur du commerce de détail continue de se réinventer en intégrant des concepts de divertissement et d'expérience qui sont soit complémentaires, soit résistants au commerce électronique. La combinaison du magasinage avec des repas au restaurant et des expériences immersives, et le commerce de détail expérientiel qui offre aux clients des achats innovants et interactifs dans un environnement de vente au détail physique devraient connaître une forte croissance. En améliorant l'expérience client et en faisant des achats fluides grâce à la technologie, ces concepts sont prêts à reconfigurer les espaces physiques pour répondre à la demande croissante. 

La résilience du commerce de détail axé sur la valeur

Les locataires résistants au commerce électronique sont généralement axés sur la valeur, la nécessité et/ou le service. L'incertitude économique et la hausse de l'inflation ont conduit les consommateurs à donner la priorité aux biens essentiels qui représentent environ 62,8 % des dépenses de consommation, alors que l’U.S. Bureau of Labor Statistics fait état d'importantes augmentations de prix pour les produits essentiels, l'alimentation et le logement ayant augmenté de plus de 23 % par rapport à 2024.¹ Les ménages à revenu moyen ou faible font état d'un fardeau financier plus lourd que les ménages à revenu élevé, probablement sous la pression des taux d'intérêt élevés des cartes de crédit et de l'augmentation de l'endettement des ménages, même si les défauts de paiement sur les cartes de crédit tournent autour de la moyenne sur 20 ans.

Les locataires axés sur les rabais et la valeur ont joué un rôle clé dans le soutien de la résilience des centres commerciaux pendant les fluctuations économiques, car les ménages à faible revenu consacrent jusqu'à 80 % de leur revenu aux produits de première nécessité et un pourcentage plus élevé de leur revenu après impôt au transport (de 30 % à 40 % comparativement à ~10 % pour le quintile de revenu le plus élevé). Les dépenses essentielles, telles que l'assurance automobile (+16 %) et le loyer (+5 %) ont connu d'importantes hausses de prix, mettant à rude épreuve les ménages à faible revenu qui consacrent déjà une grande partie de leur revenu aux besoins de base. Les centres à ciel ouvert diversifiés répondent aux contraintes de temps et de revenu disponible des personnes à faible revenu en offrant un accès pratique aux services essentiels et en réduisant ainsi les coûts de transport.

L'évolution du commerce de détail axé sur les services

Ces facteurs favorisant le commerce de détail axé sur la valeur renforcent la résilience des centres dont le locataire principal est une épicerie avec une forte proportion de locataires en ligne axés sur les services, qui se sont avérés résistants au commerce électronique. Les locataires au service de la communauté, tels que les salons de manucure, les studios d’entrainement physique et les espaces médicaux dans les centres commerciaux, sont attrayants pour les investisseurs à long terme en raison de la résilience de leurs flux de revenus, associée à leur capacité à générer du trafic piétonnier. Alors que la location par des locataires axés sur les services a chuté précipitamment pendant la pandémie de COVID-19 alors que les consommateurs en quarantaine ont tourné leurs dépenses vers les biens, ils sont maintenant sur le point de dépasser les détaillants de biens en termes de demande de location.

Le secteur de la vente au détail intègre également de plus en plus les locataires de soins de santé tels que les centres de soins d'urgence et les cliniques externes dans les centres de quartier qui facilitent l'accès aux services de santé pour divers groupes démographiques. Les dépenses liées à la santé représentent 23 % des dépenses de consommation, dépassant toutes les autres catégories, y compris le logement, qui s'élève à 18,6 %.² les Les espaces médicaux dans les centres commerciaux sont passés de 16 % en 2010 à environ 20 %, soulignant cette demande croissante.³

Au-delà de la croissance des détaillants auparavant non traditionnels, la demande est forte dans toutes les tailles de magasins, et l'augmentation de la fréquentation des magasins a été particulièrement robuste, avec un accent particulier sur les petites et moyennes entreprises qui ont historiquement servi à la fois de moteurs de croissance de l'emploi et de points d'ancrage pour les communautés environnantes.

Notre approche de l'immobilier d'entreprise pour le commerce de détail

Les thèmes d'investissement sont déterminés par

• La demande d'articles de première nécessité et non discrétionnaires, y compris les produits d'épicerie qui résistent mieux au commerce électronique
• Le rôle croissant du commerce physique dans la distribution de produits
• Préférence des consommateurs pour les commerces physiques lorsqu'ils privilégient l'efficacité et la valeur
• L'offre limitée du commerce de détail et la stabilité de la demande des consommateurs devraient offrir des occasions dans les marchés à forte croissance qui bénéficient du solde migratoire
• Un manque de nouveaux produits incitant les détaillants à envisager un espace adaptable de 2e génération

Alors que la réinvention du secteur est pleinement déployée et que la structure de développement est hautement organisée pour les stratégies de nouvelle empreinte des détaillants, les investisseurs sont en mesure d'envisager les opportunités avec plus de confiance en ce qui concerne le positionnement physique et de se concentrer de manière plus stratégique sur les perspectives démographiques à long terme. Notre raison d'être en matière d'investissement immobilier est axée sur la capacité de générer un rendement supérieur de deux façons. Tout d'abord, en tirant parti de l'intelligence au niveau du marché pour identifier les principaux nœuds de croissance présentant une combinaison de fortes données démographiques et de trajectoires de dépenses de consommation. Deuxièmement, grâce à la gestion stratégique des actifs, à l'investissement et à la sélection des locataires pour établir un centre donné comme destination et ainsi augmenter les revenus.

1 Oxford Economics, février 2025. 2 Oxford Economics, mis à jour en février 2025. 3 CoStar, au T4 2023.