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Validation en deux étapes

Afin de modifier votre mot de passe, nous devons vérifier votre identité. Nous avons envoyé un code d’autorisation à l’adresse courriel qui figure dans nos dossiers.

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Validation en deux étapes

Entrez le code à six chiffres envoyé à votre adresse courriel

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Veuillez créer un nouveau mot de passe

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  • Doit comporter au moins neuf caractères
  • Doit contenir au moins une lettre majuscule
  • Doit comprendre un chiffre
  • Doit inclure un caractère spécial
  • Ne peut contenir aucun caractère qui se répète plus de deux fois
  • Les champs du nouveau mot de passe doivent correspondre

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Une erreur s’est produite pendant le traitement de votre demande. Veuillez réessayer plus tard.

Réinitialisation du mot de passe réussie

Two-step verification

In order to change your phone number, we need to verify your identity. We’ll send an authorization code to your email on file

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Le numéro est trop long
Invalid number (FR)
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Mot de passe oublié?

Validation en deux étapes

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Validation en deux étapes

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  • Doit comporter au moins neuf caractères
  • Doit contenir au moins une lettre majuscule
  • Doit comprendre un chiffre
  • Doit inclure un caractère spécial
  • Ne peut contenir aucun caractère qui se répète plus de deux fois
  • Les champs du nouveau mot de passe doivent correspondre

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Entrez le code à six chiffres envoyé à votre adresse courriel

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  • Doit comporter au moins neuf caractères
  • Doit contenir au moins une lettre majuscule
  • Doit comprendre un chiffre
  • Doit inclure un caractère spécial
  • Ne peut contenir aucun caractère qui se répète plus de deux fois
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Immobilier commercial aux États-Unis : Le marché américain de l’emploi atteint des sommets historiques et alimente une expansion économique continue

L’économie américaine a connu un premier trimestre solide, mais semble s’être stabilisée, le PIB ayant crû de 2,1 % au deuxième trimestre.1

Cette décélération au deuxième trimestre n’a pas surpris, car il était largement admis que les facteurs de la progression de 3,1 % du PIB au premier trimestre étaient en grande partie temporaires. La disponibilité d’emplois record, la faiblesse du chômage et la croissance des salaires sous-tendent les dépenses de consommation vigoureuses, qui demeurent le moteur de l’économie aux États-Unis. La baisse des taux par la Réserve fédérale américaine (Fed) en juillet apporte un soutien supplémentaire à l’expansion économique continue. Parallèlement, l’incertitude entourant les politiques et les perspectives d’une croissance mondiale plutôt timide pèsent sur les investissements des sociétés. 

Des marchés du travail toujours aussi solides : L’économie américaine a créé 172 000 emplois en moyenne chaque mois au premier semestre de 2019, bien que ce résultat soit inférieur à la moyenne de 211 000 des six mois précédents. La baisse du nombre d’emplois créés est d’abord liée à la diminution de la main-d’œuvre disponible, comme en témoigne le repli du taux de chômage à un creux de 50 ans de 3,6 % en avril.2 Plus de 7 millions de postes étant toujours vacants, les employeurs doivent se livrer une concurrence encore plus grande pour attirer des travailleurs, principalement en offrant de meilleurs salaires. Cette croissance accélérée des salaires a atteint 3,4 % en février,3 le plus haut niveau du cycle d’expansion en cours. L’alchimie économique entre les gains d’emploi et les salaires accrus est la clé de la confiance des consommateurs et de l’augmentation continue des dépenses de consommation. 

Faibles perspectives d’investissement des entreprises : L’incertitude entourant les politiques et la demande mondiale anémique continuent de miner la confiance des entreprises; les investissements dans les équipements ont baissé à 3,3 % pour la période de 12 mois terminée en mars, soit le niveau le plus bas des deux dernières années. Les fondamentaux des investissements sont particulièrement faibles dans le secteur manufacturier, qui a été freiné par une demande mondiale morose et une capacité de production excédentaire. Dans ce secteur, le taux d’utilisation des capacités s’est établi à 75,7 % en avril, près de 2,5 % sous la moyenne à long terme.3 En revanche, les réductions d’impôt et le contexte financier global demeurent favorables aux investissements des entreprises et, dans l’ensemble, nous croyons que les investissements devraient continuer de croître en 2019, bien qu’à un rythme plus modeste que l’an dernier. 

Changement de cap de la Réserve fédérale américaine : Après avoir relevé les taux quatre fois en 2018, la Fed a modifié sa politique monétaire cette année en annonçant en juillet sa première baisse des taux en dix ans. Même si la plupart des indicateurs économiques montrent un maintien de l’expansion en cours sans autres mesures de relance monétaire, l’orientation de la Fed sera dictée en partie par l’inflation modérée actuelle et la faible croissance mondiale.

Graphique des offres d’emploi aux États-Unis, de 2001 à 2019. Ce graphique montre que le nombre d’offres d’emploi a suivi une trajectoire ascendante, passant d’un peu plus de 2 millions en 2009 à plus de 7 millions en 2019.
Graphique de la croissance sur 12 mois des salaires et des coûts salariaux, de 2009 à 2019. Ce graphique montre que la rémunération horaire moyenne a continué d’augmenter, progressant de 3,4 % en février, soit le niveau le plus élevé du cycle d’expansion actuel.

Marchés des immeubles de bureaux⁴

Au deuxième trimestre, la demande de locaux pour bureaux a rebondi à son niveau le plus élevé des trois dernières années, l’absorption nette totalisant 23 millions de pieds carrés (pi²). Cette hausse d’un trimestre à l’autre découle en grande partie du lent début d’année, l’incertitude économique élevée ayant nui aux activités de location. Même si l’offre de nouveaux locaux a augmenté au cours des quatre derniers trimestres, elle reste inférieure à la demande. La surface nette de 16 millions de pi² mise sur le marché a été inférieure de 8 millions de pi² à la demande, et le taux d'inoccupation a baissé de 10 points de base pour s’établir à un creux record de 9,6 %.

Étant donné la faiblesse historique des taux de chômage et les difficultés démographiques créées par le fait que les baby-boomers atteignent l’âge de la retraite, la disponibilité de travailleurs diplômés sera le facteur déterminant de la croissance de l’emploi et de la demande de locaux au sein des marchés des immeubles de bureaux.

Les loyers continuent d’augmenter, bien que les taux de croissance aient fléchi ces derniers temps. La croissance annuelle moyenne des loyers n’a été que de 2,3 % au deuxième trimestre, comparativement à 6,0 % en 2015. Les marchés technologiques ont fini en tête au chapitre de l’accroissement des loyers, Austin, San Jose et San Francisco affichant une hausse annuelle des loyers de 6,4 %, 6,1 % et 5,9 % respectivement.

La faiblesse historique des taux d’inoccupation ne s’est pas traduite par un renforcement du niveau d’activité dans le secteur de la construction, qui demeure modéré. La surface totale des locaux en construction équivaut à 1,8 % de la surface disponible, ce qui est le niveau d’activité le plus élevé du présent cycle, mais encore fortement en deçà du sommet des cycles précédents.

Graphique des fondamentaux concernant l’offre et de la demande de bureaux, du suivi de l’absorption nette, de la surface nette mise sur le marché et du taux d’inoccupation, du premier trimestre de 2018 au deuxième trimestre de 2019. Ce graphique montre qu’au deuxième trimestre, la demande de locaux pour bureaux a rebondi à son niveau le plus élevé des trois dernières années, l’absorption nette totalisant 23 millions de pieds carrés. La surface mise sur le marché s’est établie à 16 millions de pieds carrés et le taux d’inoccupation est tombé à un nouveau plancher de 9,6 %.
Graphique de la croissance des loyers des bureaux, du deuxième trimestre de 2015 au deuxième trimestre de 2019. Ce graphique révèle que même si les loyers ont continué d’augmenter, le taux de croissance a ralenti au deuxième trimestre. La croissance annuelle moyenne des loyers n’a été que de 2,3 % pendant le trimestre, comparativement à 6,0 % en 2015.
Graphique des locaux pour bureaux en construction en pourcentage du parc immobilier, du deuxième trimestre de 2015 au deuxième trimestre de 2019. Ce graphique indique que l’ensemble des locaux pour bureaux en construction représentait 1,8 % de l’espace disponible au deuxième trimestre.

Marchés des bâtiments industriels⁴

Étant donné l’évolution de la logistique du commerce en ligne, qui demeure le facteur déterminant du marché des bâtiments industriels, la demande a surpassé l’offre au cours des neuf dernières années et la chute subite des taux d’inoccupation a été généralisée. La disponibilité de bâtiments de logistique moderne est particulièrement restreinte dans la plupart des principaux marchés, ce qui explique en partie le ralentissement des activités de location au cours des deux derniers trimestres. L’absorption nette de 30 millions de pi2 ayant été inférieure de 27 millions de pi2 à la surface mise sur le marché, le taux d’inoccupation moyen a grimpé de 20 points de base pour s’établir à 5 % au deuxième trimestre de 2019.

Afin de respecter les délais de livraison de plus en plus serrés, les détaillants en ligne entreposent les produits plus près des consommateurs. Le commerce en ligne transforme donc la demande sur le marché des bâtiments industriels, créant un besoin accru d’espaces situés près des centres urbains et pouvant servir d’entrepôts pour l’acheminement sur le dernier tronçon.

Alors que l’offre augmente graduellement sur le marché, la croissance des loyers a commencé à se stabiliser. Le marché des bâtiments industriels, où les loyers ont crû de 5,5 % sur 12 mois, continue toutefois de largement surpasser les autres types de biens immobiliers. La croissance des loyers dans ce secteur est également plus généralisée, car même les marchés les moins performants affichent une hausse des loyers de plus de 3,0 % sur 12 mois.

La forte demande a aussi stimulé les activités de construction, qui ont atteint un sommet record de 295 millions de pi2, soit l’équivalent de 1,8 % du marché total au deuxième trimestre. L’accroissement de l’offre exercera sans doute des pressions sur les taux d’inoccupation, mais en raison de notre optimisme à l'égard des dépenses de consommation et de l’évolution constante de la logistique du commerce en ligne, nous prévoyons que l’incidence sera en fait minime.

Graphique des fondamentaux concernant l’offre et de la demande sur les marchés des bâtiments industriels, du premier trimestre de 2018 au deuxième trimestre de 2019. Le graphique montre que l’absorption nette de 30 millions de pieds carrés ayant été inférieure de 27 millions de pieds carrés à la surface mise sur le marché, le taux d’inoccupation moyen a grimpé de 20 points de base pour s’établir à 5 % au deuxième trimestre.
Graphique de la croissance des loyers industriels, du deuxième trimestre de 2015 au deuxième trimestre de 2019. Ce graphique montre que la croissance sur 12 mois des loyers industriels s’est élevée à 5,5 % au deuxième trimestre. Bien que celle-ci se stabilise, les bâtiments industriels continuent de surclasser largement les autres types de propriétés.
Graphique des surfaces industrielles en construction en pourcentage du parc immobilier, du premier trimestre de 2015 au premier trimestre de 2019. Ce graphique indique que les projets de construction ont atteint un sommet de 295 millions de pieds carrés au deuxième trimestre, ce qui équivaut à 1,8 % du marché total.

Marchés des immeubles multirésidentiels⁴

Sur le marché des immeubles multirésidentiels locatifs, la demande a été stimulée ces dernières années par une pénurie généralisée d’options de logement. L’offre d’immeubles multirésidentiels a sensiblement grimpé ces dernières années, mais cette hausse a été largement contrebalancée par la faiblesse du marché des habitations unifamiliales, de sorte que le marché du logement reste globalement sous-approvisionné. Des tendances démographiques comme l’augmentation de l’âge médian du mariage et du nombre de ménages d’une seule personne, ainsi que le resserrement de l’accessibilité à la propriété alimentent aussi la demande de logements multirésidentiels locatifs.

Le marché des logements multirésidentiels a enregistré une hausse nette de 80 000 unités, ce qui est bien inférieur à la demande de 110 000 unités. En conséquence, le taux d’inoccupation moyen a diminué de 30 points de base pour s’établir à 5,7 %, ce qui est le niveau le plus bas du cycle actuel.

Le resserrement des taux d’inoccupation a aussi donné lieu à une hausse des loyers, qui a été de 3,2 % en moyenne à l’échelle nationale au deuxième trimestre de 2019. Comme les unités haut de gamme dans les marchés urbains représentent une part disproportionnée de l’offre, la croissance des loyers dans ce segment demeure à la traîne du marché global.

Avec 670 000 unités en construction, équivalant à 4 % du marché actuel des immeubles multirésidentiels, l’offre restera probablement élevée au cours des prochaines années. Cependant, compte tenu de la vigueur des fondamentaux de la demande, les taux d’inoccupation devraient aussi demeurer relativement stables.

Graphique des fondamentaux concernant l’offre et de la demande sur les marchés des immeubles multirésidentiels, du premier trimestre de 2018 au deuxième trimestre de 2019. Ce graphique montre que 80 000 unités ont été mises sur le marché au deuxième trimestre, soit beaucoup moins que la demande. En conséquence, le taux d’inoccupation moyen a diminué de 30 points de base pour s’établir à 5,7 %.
Graphique de la croissance des loyers multirésidentiels, du deuxième trimestre de 2015 au deuxième trimestre de 2019. La croissance des loyers a atteint 3,2 % en moyenne au deuxième trimestre, sous l’effet de la réduction du taux d’inoccupation.
Graphique des immeubles multirésidentiels en construction en pourcentage du parc immobilier, du deuxième trimestre de 2015 au deuxième trimestre de 2019. Le graphique montre que les logements en immeubles résidentiels en construction représentaient 4 % du marché actuel des des immeubles multirésidentiels u deuxième trimestre.

1 Bureau of Economic Analysis, juillet 2019. 2 Bureau of Labor Statistics; d’après les données préliminaires sur l’emploi pour mai et juin, juin 2019. 3 Federal Reserve Bank of New York, Bureau of Economic Analysis, juin 2019. 4 Toutes les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction et la croissance des loyers, proviennent de CoStar et datent du deuxième trimestre de 2019. Toutes les statistiques relatives aux marchés financiers, y compris le volume des transactions, les taux de capitalisation et l’indice des prix, proviennent de Real Capital Analytics et datent du deuxième trimestre de 2019.

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William McPadden, CPA

William McPadden, CPA, 

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Matthew Morano

Matthew Morano , 

Directeur général, Placements immobiliers

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