FPI d’Asie-Pacifique : passé, présent et futur
L’année 2020 a été difficile pour de nombreuses catégories d’actif. Les fiducies de placement immobilier (FPI) d’Asie-Pacifique n’ont pas fait exception puisque la pandémie de COVID-19 a bouleversé les marchés immobiliers partout dans le monde, y compris en Asie. Malgré ces difficultés, les marchés immobiliers régionaux se sont progressivement redressés après les creux récents, stabilisant les versements de dividendes habituellement prévisibles, tandis que la faiblesse prolongée des taux d’intérêt mondiaux a eu un effet positif. Dans les présentes perspectives pour 2021, nous expliquons pourquoi les investisseurs ont traditionnellement choisi les FPI et nous exposons les raisons pour lesquelles elles devraient représenter un placement intéressant pour la prochaine année¹ et les années à venir.
Malgré une année 2020 volatile et imprévisible, il est toujours important de se rappeler pourquoi les investisseurs choisissent les FPI. Bien que cette catégorie d’actif puisse offrir la possibilité d’une plus-value (ou d’une moins-value), un revenu stable et prévisible sous forme de dividendes a été de tout temps sa principale source de rendement.
En effet, au cours des 10 dernières années, les FPI d’Asie-Pacifique ont généré des rendements annualisés moyens de 6,8 %, dont environ 5,0 % provenaient des versements de dividendes.2. Pour mettre ceux-ci en perspective, soulignons que, pendant la même période, les marchés boursiers asiatiques hors Japon ont offert, en moyenne, un rendement total de 5,4 %, dont seulement 2,4 % provenaient de dividendes3.
Malgré les imposants défis de la dernière année, dans une perspective historique, les rendements que peuvent procurer les FPI d’Asie-Pacifique sont intéressants aussi pour les investisseurs dans le contexte de faiblesse prolongée des taux d’intérêt puisque les taux des obligations d’État dans les marchés développés ont reculé de façon constante depuis décembre 2015. Dans certains marchés développés, les taux obligataires sont même devenus négatifs, le montant actuel des titres de créance à rendement inférieur à zéro s’établissant à près de 18 000 milliards de dollars américains et risquant de grimper encore à court terme.
Bien que la faiblesse prolongée des taux d’intérêt représente un obstacle pour de nombreuses catégories de titres à revenu fixe, elle est favorable aux FPI en raison de la baisse des coûts d’emprunt.
Malgré ces forces traditionnelles, 2020 a été une année difficile pour les FPI à l’échelle mondiale et en Asie, car les répercussions économiques de la pandémie de COVID-19 ont remis en cause la prévisibilité des versements de dividendes à laquelle cette catégorie d’actif nous a habitués.
Le passé : début 2020
L’éclosion mondiale de la COVID-19 a eu des conséquences variables dans les sous-secteurs de l’immobilier, bien qu’elle ait initialement amené de nombreuses personnes à remettre en question la viabilité des versements de dividendes dans une conjoncture en déclin. Le secteur le plus durement touché à l’échelle mondiale a été celui du commerce de détail en raison des exigences nationales de confinement et de distanciation physique.
En revanche, les actifs immobiliers industriels et spécialisés ont continué de générer des flux de trésorerie stables et des revenus élevés apparents, l’accélération des tendances du commerce électronique ayant entraîné une augmentation de la demande d’installations d’entreposage et de logistique.
De nombreux segments des FPI d’Asie-Pacifique se sont progressivement remis du choc économique en raison de politiques monétaires et budgétaires sans précédent. Les politiques adoptées par des gouvernements comme Singapour et l’Australie ont permis de sauver des emplois et de maintenir des entreprises à flot, certains programmes totalisant jusqu’à 20 % du PIB. Parallèlement, les banques centrales de la région ont réduit leurs taux d’intérêt, et la Banque de réserve d’Australie a mis en œuvre un assouplissement quantitatif pour la première fois en 2020.
Le présent : fin 2020¹
La priorité absolue de l’ensemble des propriétaires d’immeubles et gestionnaires de FPI a été d’assurer des normes élevées en matière de nettoyage et d’entretien, d’introduire des contrôles de température pour protéger tous leurs locataires et de donner aux gens la confiance nécessaire pour visiter leurs installations. La pandémie a eu des répercussions économiques sans précédent, et toutes les parties prenantes seront touchées d’une façon ou d’une autre.
À Singapour et en Australie, les propriétaires d’immeubles commerciaux sont tenus d’offrir des congés de loyer aux locataires durement frappés par la perte de ventes ou de revenus. Ils ont aussi offert de l’aide à l’égard des commissions sur les loyers, renoncé à des frais de gestion et restructuré des baux pour permettre aux locataires de tenir le coup en ces temps difficiles.
Certains propriétaires de commerces de détail de banlieue ont aussi accéléré leurs plans de marketing numérique pour aider leurs locataires à vendre leurs produits en ligne ou à fournir des services de livraison d’aliments et de boissons. Comme un plus grand nombre de personnes travaillent à domicile, ces centres commerciaux de banlieue ont bonifié leur offre numérique pour exploiter le potentiel de vente dans leur quartier.
L’avenir : 2021
En ce début de 2021, nous pensons que le contexte macroéconomique devrait s’améliorer progressivement et que la croissance sera grandement répartie dans toute la région4. Malgré la reprise économique, nous nous attendons à ce que la faiblesse des taux d’intérêt continue d’exercer une forte incidence positive sur la catégorie d’actif. Le faible coût d’emprunt soutient encore la forte demande de biens immobiliers de premier choix en Asie.
Selon notre scénario de base, on ne s’attend pas à ce que les principaux marchés, comme Singapour, Hong Kong et l’Australie, adoptent des mesures de confinement à l’échelle nationale, compte tenu des politiques mises en place et des expériences des derniers mois. Les nouvelles positives concernant les succès du programme de vaccination pourraient rétablir la confiance relativement aux dépenses des consommateurs et des entreprises en 2021.
Les propriétaires de commerces de détail devraient profiter d’un redressement des flux de trésorerie, vu leurs faibles niveaux en 2020 (importantes réductions de loyer), tandis que les FPI du secteur industriel resteront probablement stables à la faveur d’une croissance stimulée par des acquisitions potentiellement rentables.
Compte tenu de notre scénario de base et du contexte macroéconomique favorable, les perspectives de rendement des FPI d’Asie-Pacifique devraient rester intéressantes l’année prochaine étant donné que l’on prévoit à leur égard un rendement d’environ 5,1 %, comparativement à 2,1 % pour les actions asiatiques5. Selon nous, ce revenu devrait rester stable à long terme, principalement en raison de la vigueur de cette catégorie d’actif et de l’amélioration de la conjoncture économique.
Conclusion
Selon nous, le principal attrait des FPI d’Asie-Pacifique en tant que catégorie d’actif réside dans leur capacité à procurer aux investisseurs un revenu en dividendes stable et durable. Bien que cette hypothèse ait été remise en question au début de 2020, l’intervention des gouvernements et des banques centrales a contribué à stabiliser le secteur immobilier. En ce début de 2021, nous croyons que l’amélioration des perspectives économiques et la faiblesse persistante des taux d’intérêt devraient être bénéfiques pour cette catégorie d’actif.
1 Au moment de la rédaction du présent document, décembre 2020. 2 Bloomberg, au 30 novembre 2020. 3 Bloomberg, au 30 novembre 2020. Les FPI d’Asie hors Japon sont représentées par l’indice FTSE EPRA NAREIT Asia ex Japan. Le rendement est exprimé en dollars américains. AAJ signifie année à ce jour. 4 Bloomberg, au 15 décembre 2020. Les estimations consensuelles prévoient une croissance de 5,5 % pour l’Asie-Pacifique en 2021. L’Inde et la Chine devraient être en tête dans la région avec une croissance de 8,0 %, les économies de l’Asie du Sud-Est enregistrant une reprise plus lente. 5 Bloomberg, au 4 janvier 2021. 6 Bloomberg, au 30 novembre 2020. Le rendement des FPI et le rendement en dividendes des actions sont les rendements prévus sur 12 mois selon les estimations consensuelles de Bloomberg. Le rendement australien est représenté par l’indice S&P/ASX 200 A-REIT, le rendement de Hong Kong, par l’indice Hang Seng REIT et le rendement de Singapour, par l’indice FTSE ST Real Estate Investment Trusts. Le rendement en dividendes des actions est représenté par les indices suivants, respectivement : L’indice Straits Times Total Return, l’indice Hang Seng et l’indice S&P/ASX 200. Le rendement des obligations d’État à 10 ans est représenté par le rendement générique des obligations d’État à 10 ans de la région. Les prévisions ou autres énoncés de nature prospective portant sur des événements futurs, des objectifs, des stratégies de gestion ou d’autres explications ne sont à jour qu’à la date indiquée. Ces prévisions peuvent se réaliser ou non, et la réalité pourrait en être très éloignée.
Renseignements importants
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