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Courriel envoyé

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Validation en deux étapes

Afin de modifier votre mot de passe, nous devons vérifier votre identité. Nous avons envoyé un code d’autorisation à l’adresse courriel qui figure dans nos dossiers.

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Validation en deux étapes

Entrez le code à six chiffres envoyé à votre adresse courriel

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Veuillez créer un nouveau mot de passe

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  • Doit comporter au moins neuf caractères
  • Doit contenir au moins une lettre majuscule
  • Doit comprendre un chiffre
  • Doit inclure un caractère spécial
  • Ne peut contenir aucun caractère qui se répète plus de deux fois
  • Les champs du nouveau mot de passe doivent correspondre

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Une erreur s’est produite pendant le traitement de votre demande. Veuillez réessayer plus tard.

Réinitialisation du mot de passe réussie

Two-step verification

In order to change your phone number, we need to verify your identity. We’ll send an authorization code to your email on file

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Invalid country code (FR)
Le nombre est trop court
Le numéro est trop long
Invalid number (FR)
Invalid number (FR)
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Identifiant invalide
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Mot de passe oublié?

Validation en deux étapes

Pour vérifier votre identité, nous devons envoyer un code d’autorisation à votre adresse courriel figurant dans nos dossiers.

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Validation en deux étapes

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Afin de modifier votre mot de passe, nous devons vérifier votre identité. Nous avons envoyé un code d’autorisation à l’adresse courriel qui figure dans nos dossiers.

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  • Doit comporter au moins neuf caractères
  • Doit contenir au moins une lettre majuscule
  • Doit comprendre un chiffre
  • Doit inclure un caractère spécial
  • Ne peut contenir aucun caractère qui se répète plus de deux fois
  • Les champs du nouveau mot de passe doivent correspondre

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Validation en deux étapes

Entrez le code à six chiffres envoyé à votre adresse courriel

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Veuillez créer un nouveau mot de passe

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  • Doit comporter au moins neuf caractères
  • Doit contenir au moins une lettre majuscule
  • Doit comprendre un chiffre
  • Doit inclure un caractère spécial
  • Ne peut contenir aucun caractère qui se répète plus de deux fois
  • Les champs du nouveau mot de passe doivent correspondre

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Bien que la pandémie ait considérablement perturbé l’immobilier commercial, de nombreux segments du secteur ont fait preuve d’une résilience surprenante. Nous examinons ci-dessous les dommages, la reprise et, surtout, les occasions.

Un printemps de changements spectaculaires et d’incertitude

Le marché de l’immobilier commercial a souffert pendant la pandémie. Les hôtels ont fermé, les centres commerciaux et les commerces de détail ont dû s’adapter rapidement au magasinage en ligne étant donné que les magasins traditionnels étaient fermés, les immeubles de bureaux se sont vidés, le télétravail devenant monnaie courante, le taux d’occupation des immeubles multirésidentiels urbains a diminué en raison de l’exode vers la banlieue, et la demande pour les immeubles industriels a explosé, car le magasinage en ligne a surchargé les réseaux d’expédition. L’incertitude est montée en flèche au début du printemps 2020, les médias faisant allusion à la Grande Dépression. Les propriétaires d’immeuble se demandaient comment ils rembourseraient leurs dettes avec un revenu réduit. Une détérioration des prix comparable ou supérieure aux récessions précédentes semblait probable, puisque l’économie s’est effondrée d’une façon qui n’avait pas été observée depuis la Grande Dépression de 1929.

Or, cette fois, la crainte d’une implosion immobilière n’était pas fondée sur un nombre de constructions ou un endettement excessifs. La confiance s’est maintenue et les institutions financières étaient disposées à collaborer avec les emprunteurs pour éviter les défaillances et les saisies. Tous s’entendaient pour dire que la pandémie finirait par se dissiper, mais les investisseurs se demandaient quelle serait l’ampleur des dégâts qu’elle laisserait sur son passage. Heureusement, la plupart des pires craintes ne semblent pas s’être concrétisées. 

Les prix ont-ils baissé, oui ou non?

Les prix de l’immobilier ont bel et bien chuté, mais moins que prévu. La réalité a été très différente d’un sous-secteur à l’autre. Les prix des immeubles industriels et multirésidentiels sont demeurés relativement stables et ont recommencé à grimper vers de nouveaux sommets. Les hôtels et les commerces de détail ont été les plus durement touchés, les prix chutant de 10 % à 50 % selon l’immeuble et l’emplacement. Ces deux types de propriétés seront peut-être transformées à jamais, en raison du changement dans les habitudes de voyage et l’adoption du magasinage en ligne par les consommateurs. Le déclin du commerce de détail s’opère depuis des années et s’est accéléré pendant la pandémie.

Le segment des immeubles de bureaux demeure imprévisible. Le succès du télétravail a probablement été l’une des plus grandes surprises de la pandémie. Même lorsque cette dernière sera bien maîtrisée, il est peu probable que le modèle à distance disparaisse. Le pourcentage de personnes qui travaillent à domicile reste à déterminer. La demande pour des espaces de bureaux diminuera vraisemblablement à l’avenir, car les entreprises cherchent à réduire leurs dépenses immobilières élevées. 

Les ventes forcées d’actifs en difficulté sont demeurées faibles pendant la pandémie, contrairement à ce qui s’est produit lors de la crise financière mondiale

Graphique comparant les ventes et les prix des biens immobiliers en difficulté pendant la crise financière et la pandémie.
Sources : RCA et Property Data, Ltd. Indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI), Morgan Stanley, au 31 mars 2021. « Gauche » fait référence à l’échelle de gauche, et « droite », à l’échelle de droite.

La dette immobilière était le vrai problème, mais la situation s’est améliorée

Alors que les prix des propriétés sont demeurés essentiellement stables, la dette immobilière a présenté une volatilité accrue et des tendances typiques de récession. Les défaillances de prêts ont fini par grimper en flèche, principalement dans le cas des hôtels et des commerces de détail, car la plupart d’entre eux ont été contraints de fermer leurs portes ou de réduire considérablement leurs activités. Comme les hôtels ne tiraient pratiquement aucun revenu des voyageurs et que les locataires commerciaux ne payaient pas leur loyer, ce n’était qu’une question de temps avant que les prêts ne fassent l’objet d’une défaillance. Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (TACHC) a connu une hausse marquée des arriérés, comparable à celle de la Grande Dépression, et même les prêts prudents souscrits dans le cadre d’une assurance vie ont connu une détérioration semblable. 

Les arriérés (%) ont bondi au début de la pandémie, mais diminuent constamment depuis

Graphique des impayés immobiliers au début de la pandémie et dans les périodes suivantes.
Sources : Mortgage Bankers Association, Trepp et Morgan Stanley, au 31 décembre 2020. « TACHC » désigne des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. « Propriété saisie » désigne un bien immobilier saisi par un prêteur après une vente aux enchères infructueuse.

Bien que le nombre de défaillances annoncé semble élevé, les véritables défaillances permanentes pourraient se révéler moins importantes, à mesure que la pandémie se résorbe et que l’économie reprend son cours. Cela pourrait se refléter dans le nombre de prêts en difficulté en vente. Compte tenu de l’ampleur des répercussions sur l’économie, nombreux sont ceux qui s’attendaient à ce que les retombées sur les prix des actifs soient plus importantes et durent plus longtemps. Or, ce n’est pas ce qui s’est produit. Les banques sont mieux capitalisées que lors de la dernière crise financière mondiale, et le gouvernement a adopté des mesures de relance apparemment sans fin, soutenant un large éventail de prêts d’urgence. Le nombre de prêts en difficulté à la suite d’une récession est habituellement élevé, mais les ventes forcées d’actifs en difficulté n’ont jamais été aussi faibles dans les dix dernières années. Cette récession n’avait rien de typique et les banques ne se sont pas retrouvées avec des prêts mal garantis à liquider comme lors de la Grande Dépression. La souscription dans le domaine de l’immobilier est beaucoup plus prudente aujourd’hui. Des milliards de dollars en capital restent sur la touche, prêts à être investis dans l’immobilier commercial. 

D’importants actifs sont disponibles pour des placements dans des créances titrisées

Graphique de la "poudre sèche", c'est-à-dire des actifs disponibles pour acheter des créances titrisées.
Sources : Preqin et Morgan Stanley, au 24 juillet 2020.

La suite des choses

Le printemps est arrivé, et l’immobilier commercial bourgeonne. En général, ceux qui investissent dans les créances titrisées abordent généralement le secteur différemment des investisseurs boursiers : ils se concentrent moins sur les prévisions des prix des propriétés et misent davantage sur la couverture contre la dette et la protection du capital. Bien que de grandes occasions se soient présentées l’an dernier, les investisseurs doivent encore une fois composer avec la faiblesse des taux de rendement et chercher des occasions de valeur relative. Parmi les éléments dignes d’intérêt, on compte les TACHC, les opérations touchant des actifs individuels et des immeubles multirésidentiels, et une variété d’obligations structurées aux caractéristiques uniques. Investir dans des biens immobiliers commerciaux structurés constitue une approche diversifiée pour accroître l’exposition à de nombreux immeubles situés dans divers emplacements et peut donner l’occasion d’obtenir des rendements corrigés du risque intéressants. 

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Peter M. Farley, CFA

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Gestionnaire de portefeuille principal, Actifs titrisés

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David A. Bees, CFA

David A. Bees, CFA, 

Gestionnaire de portefeuille adjoint, Actifs titrisés

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