[00:00:00.00] – Chase McWhorter

Je suis Chase McWhorter, directeur général de l'IREI, et je suis en compagnie d’Erin Patterson de Manuvie. Tout d'abord, merci de vous joindre à nous, Erin. Nous apprécions vos perspectives. Je souhaitais discuter du rapport de recherche de Manuvie qui a été publié, votre vision interne pour 2025. Pour annoncer le contexte, il se passe évidemment beaucoup de choses avec les préoccupations macroéconomiques, les taux d'intérêt, les droits de douane, toutes ces choses. Et nous savons que cela change constamment. Nous n'allons donc pas nécessairement vous faire porter le poids de ces perspectives parce que nous savons que le monde pourrait changer en une semaine. Nous parlons du moment présent. Je voulais juste connaitre votre avis et je vous remercie de me consacrer du temps. Première question, quelles sont les tendances émergentes que vous suivez depuis la publication de cet article? Les dernières semaines ont-elles eu un impact sur ces prévisions?

[00:01:01.50] – Erin Patterson

Oui. Honnêtement, je pense que rien de ce qui se passe aujourd'hui n'est un choc, n'est-ce pas? Nous avons vu les signes avant-coureurs avant même la fin de 2024. Ce sont donc des choses que nous avons toujours suivies comme des risques potentiels à la hausse et à la baisse dans notre stratégie à l'avenir. Nous avons donc commencé à rédiger nos perspectives de fin d'année 2024-2025 en novembre. Nous étions au courant de tous les changements potentiels, qu'il s'agisse de victoires politiques, de politique de la Réserve Fédérale, et cetera. Étant donné que Manuvie est une société canadienne, que nous investissons au Canada, aux États-Unis et à l'échelle mondiale, nous essayons de réfléchir à l'incidence de ces tendances et de ces changements potentiels sur les placements à l'extérieur des États-Unis. Nous ne pensons pas aux États-Unis en vase clos, pour ainsi dire. Je pense que nos stratégies sont généralement fondées sur une conviction à long terme et la conception d’un positionnement créatif de l’allocation de notre portefeuille afin de bénéficier véritablement de la diversification et de l'atténuation des risques. Lorsque nous pensons aux victoires politiques, aux changements économiques et aux changements de taux d'intérêt, nous maintenons encore une conviction dans certains secteurs dans lesquels nous sommes entrés à la fin de l'année au début de l'année, cette conviction n'a pas bougé parce que nous croyons vraiment, encore une fois, que le plus grand potentiel de rendement supérieur est vraiment dû aux fondamentaux sous-jacents.

[00:02:45.57] - Erin Patterson

Nous examinons les moteurs de la demande structurelle à long terme qui sont présents pour le secteur qui fait l’objet de notre conviction et nous poussons vraiment les choses. Par exemple, nous... Nous nous appuyons fortement sur les logements collectifs et le commerce de détail sélectif, et nous croyons que les moteurs de la demande à long terme pour ces secteurs ne bougent pas beaucoup. Cela dit, nous pensons bien sûr à la mise en œuvre des tarifs. C'est probablement la grande chose que nous abordons le plus. Encore une fois, nous sommes bien conscients des répercussions tarifaires potentielles, qui, soit dit en passant, peuvent être à la hausse ou à la baisse. Nous examinons également les occasions qui en découlent. Encore une fois, nous restons en faveur de l’immobilier résidentiel, de l’immobilier industriel et du commerce de détail en fonction des moteurs de la demande structurelle à long terme. Pourtant, en ce qui concerne la souscription et l'exécution de notre plan d'affaires, nous intégrons certainement des risques plus tangibles liés aux difficultés économiques déclenchées par la mise en œuvre des tarifs douaniers. Je pense que la façon dont je vois vraiment les choses, c'est qu’en réalité nous ne sommes pas dans un tunnel tarifaire. Il n'y a pas que les tarifs eux-mêmes. Ils ont certainement un impact direct sur ces secteurs, comme l'augmentation du coût des matériaux de construction ou la perturbation de la chaîne d'approvisionnement.

[00:04:19.75] - Erin Patterson

Mais nous pensons vraiment aux effets indirects qui sont enracinés dans les tarifs douaniers et aux changements qui en découlent. Lorsque nous pensons aux habitudes de dépenses des ménages, aux conditions du marché du travail, à la croissance des salaires et à l'investissement des entreprises. Tous ces éléments finiront par modifier les fondamentaux de la demande à court terme, mais cela prendra un certain temps à se matérialiser et à se répercuter sur les activités de location et les marchés financiers. Pour faire court, nous nous concentrons vraiment sur le long terme. Où voyons-nous la longévité, la durabilité et l'investissement? Et encore une fois, nous croyons vraiment que cela ne change pas notre allocation. Cela pourrait simplement changer notre plan d'affaires, notre exécution, les types d'actifs spécifiques dans lesquels nous investissons, en prêtant vraiment attention à la façon dont les gens utilisent l'immobilier. Et encore une fois, nous ne verrons pas les répercussions indirectes ou directes de ces tarifs rapidement. Cela va prendre un certain temps pour se concrétiser. Et puis je terminerai sur une note positive où nous voyons un bon côté aux tarifs. Il pourrait y avoir des vents favorables pour le secteur manufacturier aux États-Unis, comme nous en avons parlé. Ce n’est pas que du négatif, mais nous sommes certainement bien conscients de ce à quoi cela pourrait ressembler.

[00:05:40.90] - Chase McWhorter

D’accord. Eh bien, je dirais que deux choses m'ont frappé. Tout d'abord, une chose qui m'a quelque peu frappé dans différentes conversations, c'est simplement... Je ne dirais pas qu'il s'agit de l'immobilier, mais de l'économie, de la finance en général, du niveau de choc causé par les tarifs douaniers et de toutes ces choses qui, encore une fois, n'étaient pas nécessairement... Cela a été télégraphié pendant l'élection, ce sont les enjeux sur lesquels il se présentait. C'est une chose. Je me souviens d’une conférence de Bloomberg où Trump parlait des tarifs douaniers comme de leurs outils d’efficacité. Je dirais qu'un de mes problèmes avec le secteur financier en général est le niveau de choc que j'ai vu depuis le 2 avril. Je sais que vous ayez mentionné novembre, nous le savions, c’était la base de sa campagne électorale. Et l'autre chose, c'est de trouver l’occasion. Comme vous l'avez dit, ce n'est pas seulement ce tunnel tarifaire. Tout n'est pas négatif. Encore une fois, il y aura évidemment le chaos, à court, moyen terme, à long terme, les différentes facettes de l’impact. Mais j'aime l'idée qu'il y aura naturellement des occasions. Et je pense que les investisseurs qui identifient cela seront bien positionnés.

[00:06:56.70] - Chase McWhorter

Ce ne sont là que deux éléments de ce que vous avez dit. Ce qui m'a frappé, c'est qu'il y a eu des signes avant-coureurs de ce qui allait se passer et qu'il peut y avoir un côté positif. Vous avez donc noté que les investisseurs ont été pris dans une spirale où de nombreuses forces sont en jeu. Encore une fois, ce dont nous avons parlé ici, les taux d'intérêt, et nous entendons cela depuis deux ou trois ans, beaucoup de choses qui font que les investisseurs restent sur la touche. De quoi s'agit-il ? Y a-t-il une force qui, selon vous, pèse le plus sur ces investisseurs mis à l'écart, ou est-ce simplement une vague après l'autre qui les maintient sur la touche?

[00:07:32.55] - Erin Patterson

Oui, honnêtement, Chase, c'est le moment ou jamais, n'est-ce pas? Pour être juste, je pense qu'aussi volatiles que soient les choses et aussi changeantes qu'elles soient chaque jour, la force sous-jacente ou le courant qui a vraiment pesé sur les investisseurs américains et les a mis sur la touche avant cette année était certainement l'incertitude de la liquidité et des taux d'intérêt. On ne sait pas vraiment ou on sait où ils vont, mais on n'y est pas encore tout à fait. L'augmentation des taux est la nouvelle norme et il faut s'y adapter, s'adapter aux attentes des acheteurs et aux attentes des vendeurs. Je pense qu'il y a eu beaucoup de choses de ce genre, beaucoup de jeux d'échecs. Je pense qu'à l'aube de l'année 25 et aujourd'hui, nous étions optimistes quant à la clarté de cette question, car l'inflation s'approchait de l'objectif de la Fed à la fin de l'année et l'économie dans son ensemble restait forte. Et puis nous sommes ici aujourd'hui. Je pense donc qu'aujourd'hui, l'incertitude demeure. Mais malheureusement, cette incertitude ne vise pas les taux d'intérêt. Elle est en fait généralisée, n'est-ce pas? L'inflation refait donc surface et les taux d'intérêt sont très élevés. Et bien sûr, le risque d'inflation est plus élevé avec les droits de douane et les effets d'entraînement, comme un ralentissement économique.

[00:09:06.50] - Erin Patterson

La direction suivie par la Fed sera d'autant plus mise à l'épreuve qu'elle devra lutter contre la croissance économique et l'inflation. Comment faire face à cette situation? Allons-nous entrer dans un environnement stagflationniste? Ce sont donc des choses que nous n'avons jamais vraiment vues auparavant. Nous n'avons jamais eu de tarifs de ce type. L'autre élément, comme vous l'avez mentionné précédemment, est aussi le sentiment du marché à ce sujet. Les réactions peuvent être catastrophiques, même si nous avons pu voir les signes avant-coureurs. Ce qui, du point de vue des investisseurs, vous tient à l'écart dans cette incertitude, c'est, encore une fois, avant qu'il n'y ait d'incertitude sur les taux d'intérêt, la direction que pourrait prendre la Fed. Et puis vous avez maintenant cet élément qui pourrait commencer à secouer les moteurs de la demande et les fondamentaux. Nous n'avions pas vraiment cela avant. Nous avons terminé très fort avec l'économie. Nous étions très satisfaits de la croissance du marché du travail. La croissance du PIB se poursuivait. Maintenant, nous voyons des hésitations. Je pense que du point de vue de l'investissement immobilier, c'est une autre couche très importante que nous devons vraiment examiner soigneusement et comprendre à court terme. Comment ces facteurs de demande évoluent-ils? Qu'est-ce que cela signifie pour la consommation et l'absorption de biens immobiliers?

[00:10:30.00] - Erin Patterson

Comment les locataires vont-ils prendre des décisions et se comporter? Je pense que c'est le véritable élément clé en ce moment qui pourrait écraser un peu l'activité, du moins jusqu'à ce que nous ayons plus de clarté sur les tarifs douaniers si quelque chose change. Mais je pense que nous ne verrons rien de tout cela avant le milieu de l'année au plus tôt. Ensuite, comme je l'ai dit, nous investissons aussi au Canada. Je pense que nous voyons beaucoup des mêmes tendances. C'est une dynamique différente, certainement. Le Canada subit l’emportement de ces tarifs. Malheureusement, nous subissons également ces représailles. Le risque est accru parce que le Canada a déjà amorcé cette période avec une économie comparativement plus faible. Mais encore une fois, cela ne veut pas dire que nous ne pensons pas à long terme. Nous nous demandons quels sont les moteurs de la demande à long terme? Cela continue donc d'être notre objectif. Mais je pense que le bouleversement de la demande à court terme est ce qui préoccupera les investisseurs.

[00:11:45.64] - Chase McWhorter

Oui. Eh bien, je pense à une chose, lors d'une récente entrevue pour la publication, il a été mentionné que l'esprit humain peut absorber les bonnes et les mauvaises nouvelles, mais l'incertitude est la chose la plus difficile à gérer. Donc, encore une fois, toutes ces choses passent de la COVID à une folie de collecte de fonds, en mettant l'argent au travail en 2021, puis l'inflation, puis les taux d'intérêt, l'effet dénominateur. C'est juste que regardez toutes ces vagues d'épuisement, disons, que les investisseurs pourraient ressentir. Donc, encore une fois, pour en revenir à la vision interne, c'est un domaine qui m'intrigue. Je sais que c'est entre le Canada et les États-Unis, mais quel secteur vous intrigue le plus? Je ne sais pas si vous voulez parler au nom de Manuvie, mais à l'approche de 2025, qu'est-ce qui est le plus intrigant? Je vais même commencer par l’investissement immobilier, nous faisons un grand sondage annuel auprès des investisseurs et nous classons les investisseurs, classons leurs types de propriétés préférés. Vous avez la logistique, l’immobilier industriel, les centres de données, les logements collectifs, tous encombrés à l'avant. Ensuite, il y a un éparpillement au milieu. Et puis, en bout de ligne, il y a les bureaux de banlieue. Et il a été soulevé lors de certaines des discussions que nous avons eues autour du sondage : si vous choisissez un cheval dans une course, cela pourrait être un échange encombré à l'avant de la course.

[00:13:08.12] - Chase McWhorter

Ainsi, certains de ceux qui se situent au milieu et peut-être même tout en bas de l'échelle, en termes de favorabilité, pourraient être ceux qui surperforment à long terme. Ainsi, les bureaux de banlieue ont été l'un des secteurs les moins appréciés par les investisseurs que nous avons interrogés. Mais encore une fois, l'esprit contrariant se dit, eh bien, c'est probablement une bonne occasion à saisir. Je suis donc curieux de savoir, non pas nécessairement ce que vous attendez comme étant le plus performant, mais quel est le secteur qui vous intrigue le plus en ce moment entre le Canada et les États-Unis?

[00:13:38.36] - Erin Patterson

Oui, bien sûr. Nous aimons les jeux à contre-courant. Pourquoi ? Parce que c'est là que vous brillez. Notre jeu à contre-courant n'est pas un bureau de banlieue. C'est amusant. J'ai commencé ma carrière en me concentrant sur les bureaux. C'était mon domaine de prédilection. Heureusement, j'ai élargi mes compétences et me voilà. Mais j'adore les bureaux. Je pense qu'il y a, en fin de compte, un mouvement de balancier. Le plus gros problème des bureaux, c'est qu'ils ne sont pas prêts d'être démolis. S'il y a une offre, et cela va prendre beaucoup de temps, regardez combien de temps il a fallu au commerce de détail pour se réinventer. Aujourd'hui, le commerce de détail est l'un des rares secteurs à afficher une croissance régulière. Je pense donc que les bureaux... n'ont pas disparu de notre radar, mais il ne s'agit pas nécessairement d'une stratégie à contre-courant que nous voudrions adopter en ce moment. Nous avons investi dans les bureaux et nous avons une grande conviction dans les investissements que nous faisons. Nous sommes extrêmement stratégiques dans ce domaine. Nous recherchons ce qu'il y a de mieux, la meilleure qualité, c'est certain, et nous pensons que cela peut surperformer. Je pense qu'en ce début d'année, j'ai cité les trois principaux suspects, les multi-industriels et la vente au détail. Je pense que la clé de la sélection sectorielle cette année est de superposer la sélection du marché et d'en faire une priorité.

[00:15:18.81] - Erin Patterson

Dans ces secteurs, la clé est la sélection hautement stratégique des marchés. Nous avons un processus robuste pour identifier non seulement les marchés auxquels nous voulons nous exposer, mais aussi à un niveau hyperlocal. Comme vous l'avez mentionné, avec les influences géopolitiques si changeantes, nous prêtons attention à la résilience locale. Quels marchés et emplacements ont ces ingrédients ou possèdent des qualités contracycliques pour potentiellement résister à une tempête. Je pense que c'est vrai pour les États-Unis et le Canada. Ensuite, en particulier, aux États-Unis et au Canada, nous nous concentrons également sur la diversification. Nous voulons atténuer nos risques. Nous voulons varier notre exposition. Nous nous concentrons en grande partie sur ce que j'aime appeler l'artiste anciennement connu sous le nom de niche, en examinant des secteurs plus alternatifs comme l’entreposage industriel en plein air, les logements accessibles, les logements étudiants, les entrepôts frigorifiques. Je pense que certaines de ces pièces plus alternatives peuvent également offrir ces qualités contracycliques. Je dirais que mon cheval noir est peut-être l'entreposage frigorifique. Nous sommes vraiment intéressés par l'entreposage frigorifique en ce moment. C'est un secteur difficile à pénétrer en raison de la complexité de l'offre, du coût de construction et du coût d'entretien. Vous avez vraiment besoin d'une expertise opérationnelle très approfondie. Mais nous croyons également que l'innovation a le potentiel de changer considérablement le fait que les fondamentaux du marché et de la demande à long terme indiquent vraiment une absorption continue de ce produit.

[00:16:54.43] - Erin Patterson

Bon nombre des facteurs fondamentaux que nous examinons du côté de la demande pour l'entreposage frigorifique ont des qualités contracycliques. Nous parlons de stockage des aliments, de stockage pharmaceutique, de biotechnologie. Ce sont donc des choses qui, même si l'économie peut se redresser, évoluer et prendre des directions différentes, cette demande est toujours là. Et quand on pense à l'entreposage frigorifique, encore une fois, c'est assez sous-approvisionné. Il y a de l'offre, mais c'est similaire aux centres de données. Il peut devenir obsolète très rapidement. Les entrepôts frigorifiques sont souvent construits sur mesure. Ce qui convient à un locataire peut ne pas convenir à un autre. Je pense donc qu'il faut adopter une stratégie très intentionnelle. Mais nous aimons les entrepôts frigorifiques. Et puis il y a les autres secteurs que j'ai mentionnés, les logements accessibles, les logements pour étudiants. Dans ces secteurs, on observe également une pénurie chronique de l'offre. Lorsque nous réfléchissons aux risques liés à l'offre dans le secteur des logements collectifs, il existe un risque de choc de l'offre sur certains marchés. Encore une fois, il faut tenir compte du niveau du marché. Mais ce choc de l'offre se présente sous la forme de produits de luxe, de produits haut de gamme, dont les prix sont souvent en décalage avec l'essentiel de la demande. Encore une fois, il s'agit d'être attentif au niveau local, de savoir où se trouvent les ingrédients qui favorisent vraiment l'absorption du produit que nous recherchons, quel qu'il soit..

[00:18:32.25] - Erin Patterson

En ce qui concerne l'espace industriel, nous pensons également de manière créative, nous sommes de grands partisans de l'entreposage industriel en plein air et, en particulier dans la perspective d'un ralentissement potentiel, l'entreposage industriel en plein air sert de... Nous considérons le stockage industriel en plein air de deux manières : comme une fonction de point de transfert, où il sert de lieu de stockage pour les navires porte-conteneurs, les camions et les trains. Mais un autre objectif de l'entreposage industriel en plein air est de servir d'espace de stockage supplémentaire pour un utilisateur industriel. Dans ce sens, en particulier avec le stockage que nous avons vu avant la mise en œuvre des tarifs, il peut y avoir un besoin supplémentaire pour cet espace lorsqu'un utilisateur industriel ne veut pas investir dans un bâtiment. Il n'a pas envie d'investir dans un autre bien immobilier. Peut-être souhaite-t-il simplement disposer d'un terrain pour y placer des conteneurs. Ce sont là quelques-uns des secteurs qui nous intéressent vraiment et que nous suivons de près. Là encore, il s'agit de secteurs où l'offre est plus limitée.

[00:19:50.34] - Chase McWhorter

Intéressant. Oui, c'est vrai. Je vous remercie de m’avoir consacré du temps. Encore une fois, le rapport « Manulife's Real Estate House view for 2025 » est disponible dans notre centre de ressources. Il est disponible dans notre centre de ressources. Tous ceux qui nous écoutent peuvent le consulter. De toute évidence, nous ne faisons qu'effleurer la surface avec cette conversation. C’est un sujet très solide. Je tiens à vous remercier encore une fois. Nous nous retrouverons bientôt.

[00:20:15.62] - Erin Patterson

Génial. Merci beaucoup de m'avoir invitée, Chase. Je l’apprécie.

[00:20:19.13] - Chase McWhorter

Merci.

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