Le prochain chapitre de l’immobilier : saisir les occasions au-delà du bêta

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Gestion de placements Manuvie

Gestion de placements Manuvie est la marque du secteur de gestion mondiale de patrimoine et d’actifs de la Société Financière Manuvie. Notre mission est de rendre les décisions plus simples et d’aider les gens à vivre mieux en donnant aux épargnants les moyens de bâtir un avenir meilleur. Au service de plus de 19 millions de particuliers, d’institutions et de participants à des régimes d’épargne-retraite, nous estimons que notre portée mondiale, nos activités complémentaires et la puissance de notre société mère nous permettent d’aider les épargnants à exploiter les tendances mondiales émergentes. Nous offrons aux clients l’accès à des solutions de placement publiques et privées couvrant les actions, les titres à revenu fixe, les actifs multiples, les placements non traditionnels et le développement durable, comme le capital naturel, pour les aider à prendre des décisions financières éclairées et à atteindre leurs objectifs de placement. Les produits ne sont pas tous offerts dans tous les pays. Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter le site gpmanuvie.ca.

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[00:01:57] - Erin

Je pense que ce que nous observons sur le marché aujourd’hui, c’est que les investisseurs cherchent toujours à anticiper les mouvements du marché. Ils se demandent toujours à quel moment ils peuvent entrer au creux du marché et profiter de l’accélération des prix, n’est-ce pas? Je pense que c’est la principale différence aujourd’hui. Nous n’avons pas cette possibilité de profiter d’une éventuelle vague d’appréciation du capital.

NARRATION :

C’est Erin Patterson, cocheffe mondiale, Recherche et stratégie, à Manuvie, qui explique pourquoi la reprise prend une forme différente cette fois-ci.

[00:02:13] - Erin

La principale différence tient donc aux taux d’intérêt, à leur niveau actuel. Évidemment, nous nous situons à un niveau plus élevé. Nous envisageons de réaliser des opérations dans un contexte que nous n’avons pas connu depuis des décennies. Cela demeure donc une excellente occasion d’investir dans ce millésime. Nous pensons toutefois que cette période sera plus longue que lors des autres cycles. Au cours des corrections précédentes, nous avons observé de fortes baisses suivies d’une réaccélération assez rapide des prix, parfois à un taux à deux chiffres. Nous ne nous attendons pas à ce que cela se produise compte tenu du niveau des taux d’intérêt.

[La musique augmente graduellement]

NARRATION :

Bienvenue au balado The PERE Podcast. Dans cet épisode spécial, commandité par Manuvie, nous examinons comment les investisseurs composent avec des taux plus élevés, des reprises inégales et des écarts plus importants entre les actifs, les secteurs et les régions.

Erin est accompagnée de Maggie Coleman, cheffe mondiale, Solutions clients et portefeuilles, à Manuvie, et de Jessica Harrison, cheffe, Transactions et marchés des capitaux, Amérique du Nord. Elles discuteront de la destination des capitaux, de l’importance accrue de l’exécution et de l’information dans ce cycle, des nouvelles occasions qu’offrent les secteurs de niche et de ce que signifie la diversification dans un marché plus fragmenté.

Comme le souligne Jessica, le maintien de taux élevés plus longtemps a modifié le rythme de cette reprise et la façon dont les investisseurs l’abordent. Davantage de capitaux reviennent sur le marché, mais l’activité transactionnelle demeure bien en deçà de ses sommets précédents.

[00:03:16] - Jessica

Nous vivons ce contexte au quotidien depuis longtemps maintenant. Selon nous, certains ont appris à composer avec cette volatilité, tandis que d’autres sont restés en retrait. Je pense que la crainte de rater des occasions s’est vraiment concrétisée en 2026 et que davantage de capitaux ont été remis au travail, ce qui a fait augmenter le volume des opérations, sans toutefois le ramener à ses niveaux antérieurs. Ce qui nous a permis de naviguer dans ces eaux au cours des dernières années, c’est vraiment notre capacité à faire émerger ces occasions. Cela s’est traduit par des opérations de plus grande envergure, plus complexes, structurées, ainsi que par des occasions hors marché. Il s’agissait de tirer parti des dislocations du marché, tout en nous faisant connaître pour notre capacité à résoudre les problèmes. Comment pouvons-nous résoudre les problèmes afin de structurer les opérations pour obtenir le résultat approprié pour nos clients et les rendements ajustés au risque les plus élevés possible? Je dirais que, dans l’ensemble, le volume des opérations est en baisse. Les opérations de qualité mises sur le marché suscitent énormément d’activité et d’intérêt, ce qui accroît la concurrence sur les prix.

NARRATION :

Jessica souligne que des occasions se sont présentées grâce à des opérations plus importantes et plus complexes, conçues pour tirer parti des dislocations du marché. Maggie indique pour sa part que l’activité transactionnelle reprend graduellement, même si les investisseurs continuent de s’adapter à un contexte de taux élevés pendant plus longtemps.

[00:04:45] - Maggie

Le sentiment que le volume des opérations commence à reprendre lentement et que des capitaux reviennent sur le marché transactionnel est certainement quelque chose que nos investisseurs, nos commanditaires et nos consultants constatent. Comme l’expliquait Erin, ils ont traversé ce cycle prolongé de taux d’intérêt élevés, ainsi qu’un cycle prolongé de rachats. Leur capacité à envisager de nouvelles allocations a donc été limitée dans une certaine mesure. Nous avons constaté les contraintes qui ont pesé sur la mobilisation de capitaux au cours du dernier cycle. Toutefois, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à vouloir accéder non seulement à des fonds, mais aussi à des sociétés d’exploitation, et à comprendre quelles structures leur offriraient une meilleure protection. Nous observons donc une diversification des structures que je trouve assez intéressante. Ce sera probablement un thème récurrent au cours des prochaines années.

[00:06:34] - Erin

Pour conclure rapidement sur ce point, Jessica, je pense que vous avez soulevé une excellente idée, celle du retour sur le marché. Et pour reprendre le point de Maggie, il y a des investisseurs qui doivent revenir sur le marché, des gestionnaires qui doivent y revenir, des vendeurs qui doivent y revenir et des capitaux qui doivent être remis au travail. Cela exige beaucoup de coordination, ce qui explique en partie pourquoi cette phase de reprise du cycle sera plus longue : il faut que tous ces éléments se rejoignent.

[00:07:23] - Maggie

Oui, et la bonne nouvelle, c’est que les allocations des investisseurs institutionnels à l’immobilier n’ont pas diminué de façon marquée. Elles sont demeurées assez stables dans chacune des régions. Il existe donc une volonté de mettre des capitaux au travail dans ce segment des marchés privés. Encore une fois, il s’agit de remettre ces capitaux au travail dans des occasions vraiment uniques.

NARRATION :

À mesure que les capitaux reviennent graduellement sur le marché, les investisseurs réévaluent aussi les occasions dans les différentes régions et les différents secteurs. Erin estime que les taux d’intérêt plus élevés ne sont qu’une partie de l’équation. La divergence croissante des politiques, l’évolution des chaînes d’approvisionnement et les changements dans les flux de capitaux transforment également la façon dont les investisseurs envisagent l’immobilier mondial.

[00:08:05] - Erin

Je pense que, dans l’ensemble, le contexte de taux d’intérêt constitue un thème très présent à l’échelle mondiale. Les taux sont plus élevés. Bien sûr, il existe des différences selon la région examinée. Mais un facteur essentiel partout, peut-être davantage que lors des reprises précédentes, est la divergence accrue des politiques et cette notion de démondialisation. Nous avons beaucoup parlé et entendu parler des perturbations des chaînes d’approvisionnement, des flux énergétiques, de la transition énergétique et des investissements dans les infrastructures. Ce sont des enjeux mondiaux auxquels on cherche des solutions partout. Même s’ils peuvent sembler distincts des placements dans l’immobilier commercial, ils ont des répercussions évidentes à l’échelle mondiale. Ils amènent aussi les régions à devenir plus autonomes en s’appuyant sur leurs propres politiques et processus, et à se tourner vers l’investissement intérieur. Je pense que cela a rendu les investissements transfrontaliers un peu plus difficiles.

[00:10:02] - Maggie

Oui, je suis tout à fait d’accord. Je pense que les flux mondiaux de capitaux vers l’immobilier, qu’ils soient intrarégionaux ou interrégionaux, ont certainement ralenti quelque peu au cours du dernier cycle. Je dirais toutefois que le défi ne tient pas seulement à cette volonté d’autonomie, qui est bien réelle, particulièrement dans certaines régions d’Europe, mais aussi aux coûts. Lorsqu’ils réfléchissent à leurs rendements ajustés au risque, les investisseurs mondiaux doivent vraiment tenir compte des coûts de couverture et de leur incidence sur leur rendement en trésorerie ou leur profil de rendement global. Cela représente un défi assez important pour certains investisseurs de l’Asie-Pacifique et de l’Europe lorsqu’ils déterminent où continuer à investir leurs capitaux. L’intérêt des investisseurs demeure axé sur l’immobilier industriel et les segments connexes, ainsi que sur l’immobilier multirésidentiel et ses segments connexes. Dans notre région de l’Asie-Pacifique, nous observons une forte activité dans des secteurs davantage spécialisés, comme les résidences conçues pour les étudiants et l’habitat partagé, en raison de leur déficit structurel d’offre.

NARRATION :

Bien que l’immobilier industriel et multirésidentiel demeure privilégié par de nombreux investisseurs, Maggie souligne l’intérêt croissant pour des types de propriétés plus spécialisés. Du côté des transactions, Jessica indique que l’intensification de la concurrence attire davantage l’attention sur ces secteurs de niche, même si les lacunes en matière d’information restent un défi.

[00:12:36] - Jessica

Les secteurs de niche jouent un rôle vraiment intéressant au sein des grands secteurs, car nous constatons un intérêt et une attention croissants de la part des investisseurs, ce qui intensifie la concurrence dans ce segment. Je pense que le principal défi auquel nous faisons face dans certains de ces secteurs est l’information, et c’est là que nous avons un avantage.

[00:13:43] - Maggie

Oui, et je pense que c’est un excellent point, Jessica. Nos fonds à capital variable intègrent des actifs immobiliers alternatifs à la construction de leurs portefeuilles. Je pense que nos investisseurs l’apprécient. Cela leur donne accès aux données et à l’information qu’ils cherchent à comprendre, compte tenu du manque de transparence du marché.

NARRATION :

Au-delà des secteurs alternatifs, un autre thème façonne les décisions de placement : la dispersion, soit l’écart grandissant entre les gagnants et les perdants selon les marchés, les types de propriétés et même les actifs individuels. Erin explique pourquoi les choix sectoriels généraux ne suffisent plus et doivent être approfondis par la structuration des opérations et la gestion stratégique des actifs.

[00:14:47] - Erin

Du point de vue de la recherche, nous examinons constamment les indicateurs de rendement, ainsi que les résultats des différentes régions, zones géographiques et secteurs. La dispersion entre les secteurs n’est pas nouvelle. C’est une tendance qui existait bien avant les perturbations les plus récentes. Mais je pense que nous observons de véritables facteurs de différenciation qui permettent de déterminer où la dispersion se produit et pourquoi elle se produit aujourd’hui. Cela tient en grande partie au fait que notre définition de l’immobilier et notre utilisation des espaces évoluent de façon assez marquée, particulièrement avec la numérisation et l’intelligence artificielle. Les marchés se redéfinissent donc, et de nouveaux marchés émergent pour répondre à l’évolution de l’implantation des occupants, qui reflète ces changements de stratégie.

Je pense que ce cycle est aussi différent parce que nous devons faire des choix judicieux et avoir de fortes convictions dans nos stratégies. Lorsqu’on pense à la dispersion et à la destination des capitaux, on pouvait auparavant choisir un secteur, qu’il s’agisse des bureaux ou de l’immobilier multirésidentiel, et se dire : je vais investir dans ce secteur et je sais que, peu importe où j’investis, j’obtiendrai de bons résultats. Les facteurs fondamentaux sont présents. Je connais la direction des rendements et je peux pratiquement investir dans l’immobilier multirésidentiel dans n’importe quelle région où je suis présente. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Il existe une dispersion liée aux dynamiques démographiques. L’évolution des politiques et du climat politique entraîne des déplacements de population à un rythme jamais observé auparavant. Nous assistons aussi à un changement dans la structure par âge, avec une importante population vieillissante, ce qui favorise l’émergence des résidences pour personnes âgées comme secteur davantage institutionnel. Cela nous permet également d’investir dans ce secteur dans des régions comme le Canada, où il est moins institutionnalisé. En conclusion, je pense que cette dispersion demeurera extrêmement fragmentée tout au long de la reprise. Et je pense que c’est une excellente chose pour l’immobilier : diversifier le risque entre davantage de secteurs immobiliers et de régions, permettre à de nouvelles régions d’entrer en jeu et accroître la transparence des données. C’est ce qui permettra de générer des rendements de type valeur ajoutée dans un contexte de placements de base et de base plus.

[00:18:24] - Jessica

Tout à fait. À l’heure actuelle, tout repose sur l’exécution. Comme Erin l’a souligné, le cycle précédent a largement démontré que, si vous aviez choisi le bon secteur et le bon marché, la compression des taux de capitalisation venait à votre secours. C’est ce que nous appelons le bêta. Ce n’est pas le contexte du cycle actuel. Aujourd’hui, le bêta compte absolument. Nous devons choisir le bon secteur, le bon marché, le bon sous-marché et le bon emplacement précis dans ce marché. Beaucoup d’éléments doivent être réunis, mais c’est vraiment l’alpha qui va générer cette surperformance. C’est à cela que nous consacrons beaucoup de temps, tant pour y réfléchir que pour l’expliquer.

NARRATION :

Erin et Jessica soulignent que les investisseurs ne peuvent plus compter uniquement sur l’élan du marché. La réussite dépend de plus en plus de la capacité à repérer les bons actifs, aux bons endroits, et à exécuter efficacement une fois les capitaux déployés. Maggie indique que les investisseurs réagissent en accordant davantage d’importance à l’information, à la recherche et aux avantages liés à la recherche d’occasions.

[00:20:46] - Maggie

Comme Erin et Jessica l’ont expliqué, nos investisseurs cherchent depuis quelques années à comprendre d’où viendra cet alpha. Encore une fois, comme Jessica l’a dit, la dépendance traditionnelle au bêta, qu’il provienne de la compression des taux de capitalisation ou de la croissance des loyers liée au marché, ne constitue pas nécessairement la pierre angulaire de la surperformance future des placements. Les investisseurs essaient vraiment de comprendre comment ils prendront ces décisions de placement. Ce que nous faisons en équipe, et Jessica l’a bien exprimé, c’est miser sur cet avantage informationnel, qui sera absolument essentiel dans cette première partie du cycle.

[00:26:57] – Jessica

Encore une fois, c’est ainsi que nous réunissons tous ces leviers d’alpha : où avons-nous un avantage informationnel, un avantage d’exécution et un avantage dans la recherche d’occasions? Nous les combinons pour réaliser quelque chose de très stratégique. Nous venons de conclure l’acquisition d’un très important portefeuille de logements abordables, structuré sous forme d’opérations portant sur des participations de commandité, soit environ 40 à 50 actifs en Californie, au Texas et dans l’État de Washington. Nous avons constitué un portefeuille complexe, mais doté d’une structure réfléchie qui a créé de l’alpha et permis de saisir une occasion assez unique, à un moment où nous avons besoin de ces logements abordables. Comment préserver leur abordabilité, et comment le faire dans une structure de risque de type base plus? Il s’agit donc de combiner toutes ces forces : ce que nous observons dans les données et sur le marché, les domaines où nous estimons avoir un avantage concurrentiel légitime, et la façon de réunir ces éléments dans une solution stratégique à la structure unique. L’objectif est de croître, de prendre de l’ampleur, d’être un chef de file dans ce segment et de préserver l’abordabilité, qui est importante pour l’ensemble de la plateforme.

[00:28:09] - Erin

Oui, j’adore cet exemple parce qu’il nous montre à l’œuvre. Ce qui est vraiment intéressant, c’est que, comme Jessica l’a dit, nous avons été parmi les premiers à nous positionner dans ce segment. Nous étions aussi une équipe nouvellement constituée. Beaucoup d’entre nous venaient de se joindre à l’équipe. C’était il y a environ trois ans. Une occasion formidable s’offrait à nous. Les données étaient un peu difficiles à obtenir. Nous avions peu d’éléments sur lesquels nous appuyer, mais nous avions des convictions. Du point de vue de la recherche, lorsque j’ai commencé à bâtir la plateforme de recherche avec mon cochef, Victor Calanog, l’une de mes priorités n’était pas de définir un univers de marchés dans lesquels investir. Il s’agissait plutôt de définir des critères à l’échelle des marchés et des actifs qui guideraient réellement nos choix quant aux endroits où nous voulions être présents et aux raisons de ces choix. Nous examinions donc des moteurs de demande très précis et les dynamiques de l’offre pour déterminer où nous investirions et où nous pourrions nous positionner. Lorsque cette occasion s’est présentée, ce qui a été gratifiant pour moi en recherche, c’est la diffusion des données et la possibilité d’en apprendre davantage sur les logements abordables et accessibles à mesure que nous recueillions ces données. Nous sommes maintenant exposés à ce marché et nous y détenons une participation. Nous pouvons aussi utiliser ces données, les tendances qu’elles révèlent et les enseignements tirés de notre propre gestion pour orienter notre stratégie dans d’autres régions.

[00:31:xx]: - Maggie

Un autre aspect de la recherche et de son influence sur nos placements qui m’enthousiasme vraiment est son caractère propre à chaque région. Je pense à notre entrée dans les résidences conçues pour les étudiants au Canada. Encore une fois, nous avons été parmi les premiers à nous positionner dans une catégorie d’actif canadienne qui n’est pas encore tout à fait institutionnalisée. En partant du déséquilibre entre l’offre et la demande, cela devient logique lorsqu’on trouve le bon partenaire. Je ne sais pas si vous souhaitez également parler de cette approche.

[00:31:36] - Erin

Oui, de la même façon, les données sur les logements étudiants sont très limitées, et ce, à l’échelle mondiale. Certains fournisseurs disposent de bonnes informations sur ce secteur, mais, dans l’ensemble, il faut assembler des données de diverses sources pour orienter notre stratégie. Toutefois, lorsqu’on retire plusieurs couches d’analyse et qu’on examine simplement les moteurs fondamentaux de l’offre et de la demande, on constate qu’au Canada, en particulier, l’offre de logements étudiants est chroniquement et très nettement insuffisante par rapport à celle de nombreux autres pays. Ce qui est aussi intéressant, c’est que l’immobilier multirésidentiel traverse généralement une période complexe. Comme Jessica l’a mentionné, de nombreux marchés, au Canada comme aux États-Unis, affichent une offre excédentaire dans un segment très précisément défini de l’immobilier multirésidentiel. Les niveaux de prix ne correspondent pas nécessairement à ceux auxquels se situe la majeure partie de la demande aujourd’hui. Cela influence tous les autres sous-secteurs de l’immobilier multirésidentiel.

NARRATION :

La recherche peut aider les investisseurs à repérer des occasions avant qu’elles soient largement reconnues, particulièrement dans les secteurs où les données demeurent limitées. Mais Jessica souligne que l’humeur du marché ne correspond pas toujours aux facteurs fondamentaux sous-jacents, ce qui crée des occasions pour les investisseurs prêts à sortir des sentiers battus.

[00:34:23] - Jessica

Dans l’ensemble de notre secteur, nous avons tendance à adopter un comportement quelque peu grégaire entre pairs. Cela mène à ce que je décrivais plus tôt : un nombre limité d’opérations de qualité disponibles, à l’échelle mondiale, dirais-je, mais particulièrement en Amérique du Nord, et beaucoup de capitaux qui cherchent à saisir les mêmes occasions.

[00:36:25] - Erin

Oui, c’est intéressant, je ne sais pas si je qualifierais vraiment le contexte d’opaque en soi. Nous avons accès à une richesse de données et d’informations sans précédent. Même dans les secteurs de niche et les secteurs alternatifs dont nous avons parlé, où les données peuvent bien sûr être plus difficiles à obtenir, la transparence augmente. Et plus notre part de marché dans ces segments est importante, plus nous avons accès à des données. Par exemple, lorsqu’on pense au récent choc des prix de l’énergie découlant du conflit entre les États-Unis et l’Iran, on pourrait se dire que cela ne concerne pas l’immobilier. Pourtant, c’est bien le cas. Les répercussions se font sentir et elles sont réelles. Investisseurs, propriétaires, exploitants et gestionnaires, nous les ressentons tous. Prenons l’immobilier industriel : sur le plan fondamental, ce secteur a connu une correction et, selon moi, en traverse encore les dernières étapes, tandis que le rythme des nouveaux projets est plus mesuré. L’offre devient plus limitée, de façon sélective, bien sûr, selon les marchés examinés. Nous observons une hausse de l’absorption des espaces, une croissance accrue des loyers dans certaines régions et un ralentissement de leur contraction dans d’autres.

NARRATION :

La discussion sur les données ramène finalement à la question des capitaux. Même si les investisseurs ont accès à plus d’informations que jamais, investir dans le marché actuel exige encore de fortes convictions. Maggie explique comment les contraintes de liquidité ont influencé le comportement des investisseurs et pourquoi bon nombre d’entre eux recherchent maintenant des gestionnaires capables de proposer des solutions.

[00:40:31] - Maggie

Lorsque je pense à la liquidité du côté des capitaux et des allocations institutionnelles, elle a été très limitée en raison de cette longue période de rachats, de la lenteur du rapatriement des capitaux et du temps nécessaire pour que les commanditaires puissent avoir une vision claire des évaluations et des endroits où les capitaux seront réinvestis après le remboursement des rachats. Il y a donc eu une sorte de pause. Cela dit, je pense que les investisseurs veulent participer à ce millésime. Cette volonté repose vraiment sur l’idée que, si vous pouvez offrir des solutions de liquidité et repérer des équipes comme la nôtre à Manuvie, qui disposent d’occasions représentant notre avantage concurrentiel comme investisseurs, mais aussi un rendement en revenu supérieur sans prendre de risques supplémentaires, voire en réduisant les risques, c’est vers ces occasions qu’ils souhaitent réinvestir leurs capitaux. Nous avons donc observé une dynamique intéressante de forces opposées sur le marché : le manque de liquidité a, je dirais, réduit la capacité à concrétiser les occasions disponibles.

Cela dit, il a aussi créé un contexte où les occasions disponibles ont pris beaucoup plus d’importance du point de vue du millésime et de la sélection des actifs. Nous insistons donc fortement sur la sélection des actifs dans nos échanges avec les investisseurs, compte tenu de tous les facteurs dont nous avons parlé. Je pense que cela les aide aussi à faire abstraction, dans une certaine mesure, du bruit évoqué par Erin. Au cours des deux dernières années, qu’il s’agisse de l’actualité, des droits de douane, de la volatilité ou d’autres facteurs, les répercussions se font sentir dans l’immobilier et créent un sentiment d’incertitude.

NARRATION :

Offrir des solutions de liquidité a été l’une des façons dont les investisseurs ont créé des occasions au cours de ce cycle. Selon Jessica, les périodes de tensions sur les marchés créent souvent les meilleures conditions pour structurer des opérations de façon créative et obtenir des rendements différenciés.

[00:43:27] - Jessica

Si nous revenons 18 à 36 mois en arrière, les problèmes de liquidité étaient extrêmement répandus aux États-Unis. Si vous parveniez à résoudre un problème et à combler l’écart entre les contreparties, vous créiez vraiment un ensemble d’occasions. Mais tout le monde n’y arrivait pas. Certains restaient en retrait, comme nous l’avons souligné au début. C’est vraiment là que nous nous sommes engagés, avec des convictions fortes dès le départ, pour créer nos propres occasions. Comme Erin l’a mentionné plus tôt, chaque opération est un casse-tête. Si vous pouvez résoudre les problèmes et déterminer comment créer cette valeur, tous les éléments finissent par s’assembler. C’est ce qui nous motive toutes : dégager cet alpha.

Au Canada, nous avons vraiment trouvé notre rythme au cours des quelque 12 derniers mois pour répondre à ces pressions de rachat et à ces problèmes de liquidité qui se manifestent discrètement en coulisses. Il est très facile de participer à un processus de mise en marché et de payer le prix le plus élevé. Ce n’est tout simplement pas notre approche, ni là où nous consacrons notre temps. Il s’agit plutôt de créer cet ensemble d’occasions et de pouvoir résoudre ces difficultés. Il existe toujours une solution à chaque problème; il faut comprendre la nature de ces problèmes et déterminer comment parvenir au résultat approprié.

[00:46:12] - Erin

Oui, je pense que ce dont Jessica parle ici ressemble à une séance de thérapie de groupe. Ce que nous n’avons pas abordé, c’est la peur sur le marché, particulièrement dans l’immobilier, qui sort d’une correction assez sévère dans l’ensemble. Même avant cela, l’immobilier commercial de détail, par exemple, a été très prisé pour ses rendements et a obtenu de très bons résultats, mais il a traversé une période de 15 ans de correction et de transformation prolongées.

[00:46:53] - Maggie

C’était un secteur dont personne ne voulait.

[00:46:54] - Erin

Exactement. Je pense donc que cette peur a joué un rôle pour nous, alors que notre équipe affirme sa présence sur le marché et poursuit sa croissance. Nous avons beaucoup parlé de l’alpha et de la façon de le générer. L’expression qui résume bien notre approche, selon moi, est « au-delà du bêta ». Nous avons parlé de la recherche d’occasions, de la sélection, de la structuration et de la stratégie. La combinaison de ces quatre éléments mobilise l’ensemble de notre équipe mondiale et nous permet de dissiper certaines craintes de nos investisseurs actuels à l’égard de l’immobilier comme catégorie d’actif. Il reste des séquelles, mais que faisons-nous différemment? Comment investissons-nous leurs capitaux, leur argent durement gagné, dans l’immobilier de façon méthodique et réfléchie?

NARRATION :

La confiance peut aider les investisseurs à maintenir leurs placements pendant les périodes d’incertitude, mais les convictions doivent tout de même être appuyées par des résultats. Jessica indique que, dans le marché actuel, la surperformance repose sur une identification claire des sources de création de valeur tout au long du cycle de vie d’une opération, que ce soit par la recherche, la gestion des actifs, la structuration ou l’expertise sectorielle.

[00:48:27] - Jessica

Lorsque nous analysons et évaluons de nouveaux placements et de nouvelles occasions, si nous ne pouvons pas démontrer comment nous allons surperformer, cette possibilité n’existe peut-être pas. Il s’agit donc vraiment de cerner l’essentiel et de comprendre comment dégager cette valeur, comment les pièces du casse-tête s’assemblent. Nous avons peut-être un meilleur plan de gestion des actifs et une meilleure exécution sur le terrain. Nous disposons peut-être de meilleures données et informations issues de notre recherche pour déterminer où nous pourrions être parmi les premiers à nous positionner. Nous avons peut-être un avantage sectoriel, comme Maggie l’a mentionné à propos de certains secteurs de niche. À l’inverse, lorsqu’on pense aux occasions dans l’immobilier industriel, par exemple, et à la pertinence du développement dans certains marchés, nous observons encore des occasions générant des flux de trésorerie qui offrent des rendements semblables à ceux de nouveaux projets de développement spéculatif. De notre point de vue, ce n’est donc peut-être pas encore le bon moment, même si les facteurs fondamentaux semblent indiquer le contraire. Erin a souligné plus tôt la vitesse de location et les changements de dynamique qui se sont produits très rapidement. Il y a 12 mois, la location de grands espaces industriels était presque inexistante; aujourd’hui, c’est tout le contraire.

NARRATION :

Tout au long de la discussion, un thème est revenu : la réussite dans ce marché dépend de la combinaison d’une sélection des marchés et des secteurs fondée sur la recherche, de la recherche d’occasions, de la structuration et de l’exécution. Maggie indique que ces éléments sont plus efficaces lorsqu’ils s’inscrivent dans un processus de placement intégré.

[00:52:18] - Maggie

Je pense que vos exemples mettent en évidence ce qui est essentiel dans le processus de placement dont nous parlons. Celui-ci va de la recherche à la planification stratégique pour l’ensemble de nos véhicules et des priorités de notre plateforme, et nous y intégrons aussi cette approche ascendante. Pour moi, c’est la caractéristique distinctive de notre fonctionnement en équipe. Nous ajustons constamment nos approches descendante et ascendante pour parvenir à ces occasions vraiment uniques. Le parallèle avec l’immobilier industriel que vous venez de présenter en est un excellent exemple.

[00:53:01] - Jessica

Oui, je souriais un peu lorsqu’Erin évoquait nos premières réflexions sur le logement abordable, parce que nous nous sommes littéralement réunis dans une salle, devant un tableau blanc, pour esquisser ensemble différentes possibilités. Et cette idée? Et cette approche? Et ce point d’entrée? Encore une fois, c’est une culture de collaboration que nous avons créée ici. Comme je l’ai souligné plus tôt, on ne pense pas nécessairement à Manuvie comme à une organisation entrepreneuriale, mais nous avons pu faire preuve de beaucoup d’agilité et d’esprit entrepreneurial dans ce contexte de marché et au sein de cette plateforme. C’est quelque chose dont je suis fière comme dirigeante, tout comme vous deux, j’en suis certaine, et je suis fière de nos équipes et de leur capacité à s’adapter à un marché en évolution.

[00:53:45] - Maggie

Absolument. Je pense que l’autre aspect est la dimension opérationnelle. Nous faisons preuve d’agilité dans notre exécution et dans tous les éléments dont nous avons parlé. Il faut maintenant aussi revenir à la façon dont nous exploitons les actifs immobiliers. Cet aspect a, selon moi, été quelque peu négligé à la fin du dernier cycle. Il s’agit donc de revenir à ce qui nous enthousiasme toutes dans notre rôle de chefs de file de ce secteur.

[00:54:40] - Erin

Pour revenir au point de Maggie sur l’exploitation, notre stratégie et notre exécution, une grande partie de ma carrière a été consacrée à l’étude des facteurs macroéconomiques et de la démographie. Bien sûr, je continue de le faire chaque jour. Mais nous avons aussi commencé à examiner comment certains de ces facteurs macroéconomiques se traduisent sur le plan opérationnel. Nous nous concentrons donc sur quatre facteurs clés de rendement qui nous aident à orienter la sélection des secteurs afin de combiner des caractéristiques permettant d’obtenir des rendements de portefeuille ajustés au risque optimaux. Ces caractéristiques soutiennent réellement nos rendements du point de vue du revenu, cette dimension opérationnelle qui sous-tend ultimement notre création de valeur. Les quatre facteurs clés que nous examinons sont la sensibilité à la conjoncture économique, l’intensité capitalistique, la marge d’exploitation et la croissance du revenu. L’examen de ces quatre éléments constitue une nouvelle façon de diversifier notre portefeuille. La sensibilité à la conjoncture économique est peut-être l’aspect le plus facile et le plus concret à expliquer. Lorsque nous réfléchissons à la combinaison de ces caractéristiques, aux secteurs auxquels notre portefeuille est exposé et à sa construction future, nous évaluons ces types de propriétés et d’actifs en fonction de leur sensibilité à la conjoncture économique.

NARRATION :

Jusqu’ici, la discussion a porté sur la façon dont les occasions sont repérées et concrétisées aujourd’hui. En se tournant vers l’avenir, le groupe examine ce que la prochaine phase du cycle pourrait favoriser et si les investisseurs privilégieront de plus en plus des stratégies plus larges et diversifiées plutôt que des positions sectorielles concentrées.

[00:58:16] - Maggie

Le moment actuel semble particulièrement propice au déploiement de capitaux dans l’immobilier. Comme nous l’avons expliqué aujourd’hui, les occasions sont très nombreuses. Ce qui m’enthousiasme vraiment, c’est de pouvoir proposer des solutions à ces capitaux qui cherchent une exposition à l’immobilier, avec l’équipe que nous avons constituée pour tirer parti de tous ces avantages. Jessica, Erin et le reste de notre équipe ont de très fortes convictions à l’égard de cet avantage informationnel et de ces avantages de structuration et d’exécution. Je pense que tout cela rejoint ce que notre chef mondial, Marc Feliciano, décrit comme un avantage culturel, qui correspond aux attentes de bon nombre de nos partenaires institutionnels. Nous parlons d’une approche axée sur le partenariat, et je pense qu’elle ne fera que se poursuivre à court terme.

[00:59:03] - Jessica

Je vais peut-être vous poser une question, Maggie, et vous mettre sur la sellette. Beaucoup de fonds sectoriels ont été lancés, n’est-ce pas? Observez-vous actuellement, dans les flux de capitaux, un retour vers les fonds diversifiés et, peut-être, une volonté de limiter l’exposition à un seul secteur?

[00:59:24] - Maggie

Pour bon nombre des grandes institutions, investir dans des fonds sectoriels exige une compréhension approfondie de ceux qui seront les gagnants et les perdants. Je pense que nous avons observé une forte croissance du stockage extérieur industriel, ou IOS, à l’époque où nous évaluions tous notre propre stratégie dans ce segment. Certains ont obtenu de bons résultats, d’autres non. Pour nos clients, compte tenu de leurs effectifs, de leur volonté de diversifier les sources de rendement et de tous les facteurs dont nous avons parlé, ainsi que de cette dispersion croissante, il existe un désir d’exposition plus diversifiée. Je pense aussi qu’on observe un retour vers les stratégies de base et de base plus. Nous le constatons dans l’intérêt porté à notre fonds américain de base plus à capital variable, MUSRAF, ainsi qu’à notre fonds canadien de base. Pour la première fois depuis longtemps, et je crois que PERE l’a d’ailleurs souligné, les allocations aux stratégies de base et de base plus augmentent, ce qui est encourageant.

[01:00:25] - Erin

Je pense aussi que la définition des stratégies de base et de base plus évolue. Nous en avons beaucoup parlé. Au bout du compte, ce sont les gens qui font vivre l’immobilier : la façon dont nous consommons les espaces, dont nous y exerçons nos activités et dont nous les utilisons. Lorsqu’on envisage une approche sectorielle, le risque aujourd’hui est de ne pas savoir quel sera le prochain segment immobilier qui suscitera réellement l’intérêt et l’enthousiasme. Si nous avions adopté une approche axée sur les secteurs il y a trois ans, nous ne serions pas présents dans tous les différents segments où nous intervenons aujourd’hui. Nous n’aurions pas les données ni l’avantage informationnel dont nous disposons, ni l’expertise que nous avons pu affiner en équipe au cours des trois dernières années.

NARRATION :

Erin et Maggie estiment que la diversification, la souplesse et les avantages informationnels prennent une importance croissante dans un marché plus fragmenté. Jessica pousse cette idée plus loin en expliquant comment ces avantages peuvent aider les investisseurs à rechercher des rendements de type valeur ajoutée tout en maintenant un profil de risque de type base plus.

[01:02:10] - Jessica

Ce que je trouve enthousiasmant dans le contexte actuel, lorsqu’on fait abstraction de tout ce bruit et qu’on s’appuie sur ce que vous avez toutes deux évoqué, c’est que, si nous pouvons vraiment structurer des placements présentant un risque de type base plus et des rendements de type valeur ajoutée, nous aurons bien navigué dans ce marché. La barre est plus haute et les seuils de rendement sont plus élevés. Et c’est normal : le contexte de marché comporte davantage de risques. Je pense que nous avons bien composé avec ces risques grâce aux leviers que nous avons abordés tout au long de ce balado. C’est un point sur lequel nous avons vraiment insisté pour nos portefeuilles, nos stratégies et nos clients : créer un profil de risque de type base plus assorti de rendements de type valeur ajoutée. Et je pense que nous y sommes bien parvenus.

[01:03:04] - Erin

Je le pense aussi. Dans ce contexte d’incertitude et de volatilité, la dernière chose que nous voulons, c’est introduire cette même incertitude et cette même volatilité dans notre façon d’investir pour nos clients.

[01:03:14] - Maggie

Exactement.

NARRATION :

La reprise de l’immobilier privé est peut-être amorcée, mais, comme la discussion d’aujourd’hui le montre clairement, elle est très différente des cycles précédents. Les taux d’intérêt plus élevés, l’évolution des flux de capitaux et la dispersion croissante entre les marchés ont rendu les grands thèmes de placement moins fiables et la sélection des actifs plus importante.

Pour Erin, Maggie et Jessica, la réussite dans ce contexte dépend de la combinaison de la recherche, de l’information et des convictions avec une exécution rigoureuse. Qu’il s’agisse de repérer des occasions dans des secteurs de niche, de résoudre des problèmes de liquidité ou de bâtir des portefeuilles plus diversifiés, les investisseurs doivent composer avec un marché où les résultats dépendent de plus en plus de la stratégie plutôt que de l’élan du marché.

[La musique augmente graduellement]

NARRATION :

Merci encore à Erin Patterson, Maggie Coleman et Jessica Harrison, de Manuvie, d’avoir été des nôtres. Cet épisode a été monté par Eric Fish, écrit et réalisé sur le plan journalistique par Justin Sumner, et produit par moi, Edward Cleaver.

Pour écouter d’autres épisodes, retrouvez-nous sur votre plateforme de balados préférée ou à l’adresse pei-privaterealestate.com. Merci de votre écoute.