De plus en plus de ménages choisissent de louer plutôt que d'acheter des maisons individuelles, motivés par les préférences générationnelles pour la flexibilité, les taux hypothécaires élevés, les prix persistants des maisons individuelles et une offre limitée de maisons à vendre. Le parc immobilier américain fait l’objet d’une sous-offre sévère, surtout à des loyers abordables, avec des estimations d'une pénurie nationale allant de deux à cinq millions d'appartements — ce qui pose des défis d'accessibilité pour près de 23 millions de locataires^1,2. Ce groupe comprend 52 % des ménages locataires considérés comme étant soumis à des coûts élevés, consacrant plus de 30 % de leur revenu pour payer leur logement, et 12,1 millions allouant plus de 50 %. Dans un contexte de coûts élevés de construction et d'investissement, les promoteurs se sont concentrés sur des appartements haut de gamme qui dépassent souvent les budgets des locataires, créant un désalignement entre la nouvelle offre et la demande. Sur les 6,8 millions d'appartements livrées depuis 2010, 73 % étaient des appartements 4 et 5 étoiles (classées par CoStar), qui sont maintenant louées à environ 2 124 $ par mois — bien au-dessus des 1 340 $ abordables pour un ménage locataire typique³. Cet écart entre l'offre et la demande met en lumière le besoin urgent de plus de logements abordables pour répondre à la demande des locataires.

À mesure que la propriété devient moins accessible et que la location plus longue devient plus courante, les appartements demeurent positionnés comme un investissement sûr avec une demande inélastique, tandis que les appartements abordables offrent à la fois une option de logement cruciale et un revenu résilient pour les investisseurs.

Le logement abordable est positionné pour la résilience

Les défis persistants de sous-offre et d'accessibilité sur le marché du logement font des propriétés multifamiliales abordables bien positionnées pour un rendement élevé à long terme, tandis que les récentes incertitudes économiques et politiques sont des arguments en faveur de ce placement.

L'incertitude persistante en matière de politique tarifaire a affaibli les perspectives économiques, les taux tarifaires effectifs atteignant près de 17 % en juillet — bien au-dessus des niveaux antérieurs et les plus élevés depuis les années 1930⁴. Les tarifs sur les matériaux de construction augmentent les coûts du logement, poussant les promoteurs à se concentrer sur des projets plus haut de gamme pour répondre aux besoins en capital, ce qui peut ralentir davantage la construction et aggraver le décalage entre l'offre et la demande, surtout dans les marchés surapprovisionnés comme la Sun Belt. Ces coûts plus élevés et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement rendent le développement de logements abordables encore plus difficile.

Une inflation plus élevée, en partie causée par les tarifs douaniers, pourrait encore accroître le besoin de logements locatifs abordables, mettant plus de pression sur les finances des ménages — surtout alors que les paiements de prêts étudiants reprendront. L'indice d'accessibilité locative du Secrétariat américain du logement et du développement urbain ne montre qu'une amélioration modeste, mais l'accessibilité demeure serrée et vulnérable à des pressions supplémentaires, comme des coupes proposées dans l'aide fédérale au loyer, qui retardent de nouveaux projets abordables^5,6. L'accessibilité au logement a généralement diminué depuis 2000, les loyers augmentant plus rapidement que les revenus, et on estime que 350 000 appartements abordables construits avec le crédit d'impôt pour logement à faible revenu pourraient disparaître d'ici 2030 à mesure que les exigences du programme expirent — pouvant atteindre un million d'ici 2040 — soulignant l'urgence d'agrandir et de préserver le logement abordable⁷.

Obstacles croissants à l'accessibilité au logement

À mesure que l'accessibilité à la location s'est détériorée, le coût de la propriété continue d'augmenter. Les prix des maisons ont augmenté à un taux annuel moyen de près de 7 % au cours de la dernière décennie se terminant en avril 2025⁸. Combiné aux taux hypothécaires fixes à 30 ans demeurant au-dessus de 6 % depuis septembre 2022, le paiement mensuel d'une maison à prix médian a augmenté de 124 % au cours des cinq dernières années⁹. Aux taux d'intérêt actuels, les prix des maisons devraient baisser de 117 % pour correspondre à l'accessibilité financière de janvier 2020. La hausse des taxes d'assurance et foncières a fait grimper encore plus les coûts mensuels de propriété. Dans l'ensemble, l'augmentation des obstacles à la propriété signifie que le logement locatif répond à un besoin crucial pour ceux qui ne peuvent pas acheter.

Malgré des changements politiques qui pourraient réduire l'immigration et provoquer une certaine migration vers l’étranger, les États-Unis feront toujours face à un déficit d'options de logement abordable. La demande pour des logements locatifs abordables, surtout dans les communautés à forte population immigrante et ouvrière, restera forte : l'immigration a créé plus de 600 000 ménages locataires entre 2022 et 2024, et même avec l'augmentation des expulsions, le déséquilibre constant persiste. La Californie, qui compte la plus grande population immigrante, a perdu 18 056 logements abordables depuis 2000 en raison de conversions ou de restrictions arrivant à expiration, avec 48 000 autres en danger au cours de la prochaine décennie¹⁰. La demande inélastique pour le logement abordable en fait un investissement résilient et contracyclique, soulignant la nécessité de continuer à se concentrer et à investir dans des actifs multifamiliaux abordables.

Un paysage complexe de politiques et de codes nécessite des stratégies ciblées en fonction des marchés et des actifs

Bien que le besoin général de logements abordables soit clair et en croissance, les politiques et incitatifs aux niveaux national, étatique et local évoluent constamment. Les facteurs de marché jouent également un rôle, avec plusieurs développements clés qui façonnent le secteur :

• Une réduction proposée de 43 % (27 milliards de dollars) de l'aide fédérale au loyer pousse les prêteurs à se retirer, menaçant le soutien à plus de cinq millions d'utilisateurs de bons de la Section 8 — beaucoup à New York et en Californie¹¹.
• De nouvelles dispositions fiscales simplifiant l'accès au crédit d'impôt pour logement à faible revenu devraient créer un million d’appartements abordables neufs au cours de la prochaine décennie et rendre permanents les zones d'opportunité et le crédit d'impôt pour les nouveaux marchés, encourageant ainsi le développement dans les zones à faible revenu¹¹.

Ces forces concurrentes mettent en lumière le paysage complexe et changeant dans lequel fonctionnent les actifs de logement abordable, façonné par un mélange d'incitatifs fédéraux, étatiques et locaux.

La résilience des logements multifamiliaux et l'évolution des tendances à l'accessibilité au logement

Malgré la volatilité du marché à court terme, les changements structurels démographiques et sociétaux améliorent les perspectives pour le logement abordable. L'immobilier demeure une classe d'actifs privilégiée par les investisseurs institutionnels, car c'est un actif basé sur les besoins qui surpasse constamment d'autres secteurs. La pénurie persistante de logements à l'échelle nationale, combinée à la hausse des pressions sur les loyers, a créé des tensions à long terme où la demande pour des options abordables continuera de dépasser l'offre.

La rétention des locataires devrait demeurer élevée pour les appartements locatifs, avec un roulement au plus bas depuis 10 ans, reflétant une forte demande¹². Le marché des maisons individuelles fait face à des défis à court terme, notamment une baisse de 18 % des mises en chantier et une pénurie de maisons d’accédant, aggravées par la hausse des coûts de construction^{12, 13}. Le retard des grandes étapes de la vie — comme déménager, se marier, avoir des enfants et acheter une maison — signifie que les Américains louent plus longtemps et deviennent acheteurs plus tard, avec un âge médian des accédants à un record de 38 ans. L'âge typique des locataires augmente également, avec 72 % des locataires américains âgés maintenant de 30 ans ou plus, un sommet historique¹³.

Un nombre record de 23 % des jeunes adultes aux États-Unis vivent chez quelqu'un d'autre, ce qui souligne une forte demande pour des logements abordables. Chaque baisse de 1 % de cette part signifie 450 000 jeunes adultes supplémentaires formant des ménages, ce qui augmente la demande de logement¹⁵. Pendant ce temps, 40 % des locataires de la génération Z ont reçu une aide financière de leur famille, ce qui reflète des défis d'abordabilité, tandis que l'augmentation de la dette étudiante et la faible éducation au sujet du crédit contribuent à des taux de refus hypothécaires plus élevés chez les jeunes adultes. Ces changements générationnels renforcent un fort intérêt des investisseurs pour le logement, en particulier les actifs multifamiliaux. Malgré certaines prudences dues à une surabondance localisée, les investisseurs demeurent actifs, et les pressions financières croissantes suggèrent que la demande locative va augmenter, rendant la diversification des portefeuilles résidentiels de plus en plus importants.

Investissement stratégique dans le logement abordable : bâtir des portefeuilles résilients pour des rendements à long terme

En tenant compte du marché actuel, un flux de trésorerie durable — surtout dans un environnement de taux d'intérêt élevé — peut offrir des rendements ajustés au risque attractifs, faisant du logement abordable un ajout potentiellement précieux à un portefeuille diversifié. Bien que la complexité du logement abordable puisse décourager certains investisseurs, la bonne stratégie, la bonne structure d'investissement et la sélection d'actifs basée sur la recherche peuvent surmonter ces défis avec succès. Structurer des solutions sur mesure pour les contreparties peut aussi offrir un avantage concurrentiel en termes de surperformance.

Une demande soutenue à long terme, une sous-offre chronique et des indicateurs d'investissement favorables peuvent faire du logement abordable une priorité stratégique pour les investisseurs à la recherche de rendements compétitifs et d'une plus grande stabilité de portefeuille dans un environnement difficile. À mesure que les investisseurs institutionnels entrent dans le secteur du logement abordable, une meilleure compréhension et sophistication fera probablement progresser la stratégie, permettant des approches différenciées et des solutions adaptées, essentielles pour un marché immobilier plus équilibré et des rendements ajustés au risque solides.