Conserver le chalet familial dans la famille
Transfert du patrimoine – Stratégie nº 1
Si vous prévoyez de léguer le chalet familial à vos enfants, vous ne vous rendez peut-être pas compte de la bombe à retardement qu’il peut représenter sur le plan fiscal. Il arrive souvent que la valeur d’un chalet augmente fortement par rapport à son prix d’achat, ce qui peut se traduire par un fort gain en capital à votre décès. En l’absence de planification, vos ayants droit pourraient devoir vendre le chalet pour payer l’impôt lié au gain en capital au lieu de le transférer à vos enfants.
Analyse approfondie des enjeux
Nombreux sont ceux qui pensent qu’il est important que le chalet reste dans la famille afin que leurs enfants (et leurs petits-enfants) continuent d’en profiter.
À votre décès, vos actifs peuvent être transférés à votre conjoint¹ libres d’impôt, mais un transfert à vos enfants (ou à vos autres héritiers) peut déclencher un impôt sur les gains en capital, lequel devra être payé avant que vos enfants puissent en profiter. Les ménages canadiens ne peuvent protéger qu’une seule propriété de l’impôt sur le gain en capital en utilisant l’exemption pour résidence principale (ERP), ce qui signifie souvent que la transmission du chalet familial aux enfants peut ne pas être exonérée d’impôt.
Au fil du temps, la valeur de nombreux chalets et autres maisons de vacances a fortement augmenté par rapport à leur prix d’achat initial. Au moment du décès, une partie de ce gain de valeur devient imposable. Vos ayants droit pourraient ainsi être forcés de payer beaucoup d’impôt. Sans actifs suffisants, ils pourraient devoir vendre le chalet pour payer l’impôt, et votre famille serait ainsi privée de ce bien. Peu de gens ont conscience de cette bombe à retardement fiscale.
Envisagez de vendre le chalet familial à vos enfants dès maintenant
En vendant le chalet à vos enfants maintenant plutôt que leur léguer à votre décès, vous pouvez limiter l’impôt qu’ils auront à payer et leur transférer la responsabilité des gains en capital futurs. De plus, puisque le chalet ne sera pas légué, le transfert évitera les frais et délais de règlement de votre succession (y compris l’homologation du testament, le cas échéant), ainsi que les réclamations qui pourraient être faites à l’encontre de votre succession par des créanciers ou d’autres intéressés.
Si vous vendez la propriété aujourd’hui, vous devrez probablement payer de l’impôt sur le gain en capital réalisé. Cependant, si vous acceptez de financer vos enfants au moyen d’un prêt hypothécaire ou d’un billet à ordre, vous pourrez étaler le gain en capital sur une période de cinq ans. Pour que cette stratégie fonctionne, toutefois, vous ne pouvez pas recevoir ou avoir le droit de recevoir plus de 20 % du produit de la vente chaque année pendant les cinq premières années. Si vous vous sentez généreux, vous pouvez aussi leur consentir un prêt hypothécaire ou un billet à ordre sans intérêt, renoncer au paiement ou indiquer dans votre testament que le solde de l’hypothèque ne sera pas exigible, de telle sorte que vos enfants recevront le chalet libre de toute dette.
Un détail important ne doit cependant pas être négligé : ne tentez pas de réduire votre gain en capital en vendant le chalet pour une somme symbolique! L’Agence du revenu du Canada calculera votre gain en capital en fonction de la juste valeur marchande (JVM). Et lorsque vos enfants vendront un jour la propriété, le prix de base retenu correspondra au prix modique payé, ce qui entraînera une double imposition.
En vendant le chalet dès aujourd’hui, vous pourriez aussi profiter d’une source de revenus fortuite. La vente fera non seulement disparaître les frais d’entretien, mais elle vous permettra aussi d’utiliser les paiements hypothécaires pour financer votre retraite, payer les vacances de vos rêves, voire prendre une retraite anticipée.
Exemple
Sara, une veuve de 65 ans, possède un chalet familial et veut s’assurer qu’il aille à ses enfants. Elle s’inquiète toutefois des impôts qui pourraient s’appliquer à son décès.
| Coût d’acquisition | Juste valeur marchande actuelle | Gain en capital actuel | Impôt à payer actuel | Valeur future dans 20 ans (au décès) | Gain en capital dans 20 ans (au décès) | Impôt à payer dans 20 ans (au décès) | |
| 200 000 $ | 600 000$ | 400 000 $ | 90 000 $ | 1 924 281 $ | 1 724 281 $ | 387 963 $ |
Si Sara vendait le chalet aujourd’hui, elle devrait payer 90 000 $ en impôt sur le gain en capital de 400 000 $. La moitié des gains en capital (200 000 $) serait imposable au taux d’imposition supposé de 45 %. Si les paiements étaient étalés sur 5 ans, le gain en capital pourrait également être étalé sur cette période, ce qui réduirait le gain en capital annuel à 80 000 $ (400 000 $/5 ans). Ceci fait en sorte qu’elle aurait à payer à 18 000 $ (80 000 $ x 50 % x 45 %). L’impôt total demeurerait à 90 000 $ (18 000 $ x 5 ans), sans tenir compte des économies potentielles supplémentaires résultant d’un gain en capital annuel moins important, ce qui la placerait dans une tranche d’imposition inférieure. De plus, les paiements hypothécaires pourraient servir à payer l’impôt pendant les cinq premières années, puis à financer sa retraite.
À l’inverse, si le chalet de Sara était légué à ses enfants à son décès dans 20 ans, l’impôt à payer serait de 387 963 $, puisque le gain en capital serait beaucoup plus important (1 724 281 $). De plus, comme il n’est pas possible d’étaler le gain en capital sur cinq ans au décès, cette intéressante stratégie de planification fiscale disparaîtrait. Enfin, si ses ayants droit n’ont pas assez d’actifs pour payer l’impôt, ils pourraient devoir vendre le chalet plutôt que le transférer à ses enfants comme elle le voulait.
En conclusion, en payant un peu d’impôts maintenant, Sara pourrait éviter à ses ayants droit de payer beaucoup plus à son décès, ce qui pourrait permettre à la famille de garder le chalet.
Candidats idéaux
Une personne possédant une résidence et un chalet :
- qui veut léguer le chalet à la génération suivante;
- qui souhaite limiter le fardeau fiscal associé au chalet;
- qui pourrait avoir besoin de revenus supplémentaires pour la retraite.
Passez à l’action
Si cette stratégie vous convient, vous devriez :
- vendre le chalet à un prix au moins égal à sa juste valeur marchande;
- envisager de financer vos enfants au moyen d’un prêt hypothécaire, avec des paiements étalés sur un minimum de cinq ans;
- envisager d’indiquer dans votre testament que le solde de l’hypothèque ne sera pas exigible, de telle sorte que vos enfants recevront le chalet libre de toute dette.
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1 Le terme conjoint désigne aussi le conjoint de fait, tel qu’il est défini dans la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada.
Renseignements importants
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